Lãi suất tăng nhanh đã làm thay đổi sở thích thế chấp khi người vay ngày càng lựa chọn các hợp đồng có lãi suất cố định ngắn hạn.

Các chuyên gia cho biết, xu hướng này đang diễn ra khi người mua nhà tìm kiếm sự cân bằng giữa khả năng dự đoán và khả năng đáp ứng với hy vọng lãi suất thấp hơn trong những năm tới.

Victor Trần của Ratesdotca cho biết: “Mọi người chỉ muốn sự ổn định.”

Đó là một sự đảo ngược mạnh mẽ so với lãi suất thay đổi mà hầu hết mọi người đã chọn vào đầu năm ngoái. Nhưng sau 10 lần tăng lãi suất trong vòng chưa đầy một năm rưỡi, gần đây nhất là vào thứ Tư tuần trước, hầu hết đều e ngại khả năng tăng lãi suất hơn nữa.

"Now, everything has changed. I would say, out of 10 clients I've signed, maybe one would choose variable," said Tran.

"Bây giờ, mọi thứ đã thay đổi. Tôi có thể nói, trong số 10 khách hàng mà tôi đã ký hợp đồng, có thể một người sẽ chọn lãi suất thay đổi,” anh Trần nói.

Đó là một xu hướng bắt đầu tăng tốc ngay khi lãi suất bắt đầu tăng vào năm ngoái. Vào tháng 1 năm 2022, các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi chiếm 56,9% các khoản thế chấp mới và gia hạn, Tập đoàn Thế chấp và Nhà ở Canada cho biết trong một báo cáo tháng 5.

Đến tháng 1 năm nay, các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi đã giảm xuống còn 16,7%, trong khi các khoản thế chấp có lãi suất cố định có thời hạn trên một năm nhưng dưới 5 năm chiếm 64% các khoản thế chấp mới và gia hạn, cho thấy xu hướng tiếp tục gia tăng.

Anh Trần cho biết trong khi kỳ hạn 5 năm từng phổ biến hơn đối với các khoản thế chấp có lãi suất cố định, thì hiện nay mọi người đang chọn các kỳ hạn ngắn hơn, thường là 3 năm, trong trường hợp lãi suất sẽ giảm.

"Mọi người cảm thấy đó là một điểm hợp lý nhất."

Sherry Cooper, nhà kinh tế trưởng tại Trung tâm cho vay Dominion, cho biết sự thay đổi diễn ra khi lãi suất tăng nhanh đã bộc lộ một số rủi ro của các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi.

Nhiều người đã chọn lãi suất thay đổi vì chúng có xu hướng có lãi suất hấp dẫn hơn và mọi người không mong đợi lãi suất tăng đáng kể, nhưng giờ đây, bất kỳ ai có khoản thế chấp có lãi suất thay đổi đều phải chịu áp lực rất lớn khi lãi suất chính sách chính của Ngân hàng Trung ương Canada đã tăng từ 0,25% vào đầu năm 2022 lên 5% trong tuần trước khi ngân hàng trung ương tìm cách dập tắt lạm phát cao.

Năm phần trăm cũng cao hơn rất nhiều so với lãi suất của ngân hàng trung ương trước đại dịch, ở mức 1,75 phần trăm vào tháng 3 năm 2020.

Những người có khoản thế chấp với lãi suất cố định đã bị khóa trong lãi suất và các khoản thanh toán hàng tháng trong tối đa 5 năm cũng phải chịu áp lực khi hợp đồng của họ được gia hạn. Nhưng trong khi chờ đợi, ít nhất họ có thể chuẩn bị cho những gì sắp tới, Cooper nói.

Có hai loại thế chấp có lãi suất thay đổi, mỗi loại đều có những lợi ích và hạn chế. Cô Cooper cho biết phổ biến hơn là các giao dịch thanh toán cố định, trong đó lãi suất dao động nhưng khoản thanh toán hàng tháng thì không. Khi lãi suất tăng, phần lớn hơn và cao hơn của khoản thanh toán hàng tháng được chuyển thành tiền lãi thay vì chi phí vốn của ngôi nhà, và kết quả là thời gian khấu hao -- khoảng thời gian cần thiết để trả hết khoản thế chấp ở mức lãi suất hiện tại - bị kéo dài.

Cooper cho biết những loại thế chấp này đã không đứng vững trước những đợt tăng lãi suất liên tiếp nhanh chóng.

Cooper cho biết: “Những người vay có khoản thanh toán cố định, trong lãi suất thay đổi, nhiều người trong số họ đã đạt đến điểm kích hoạt, điều đó có nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng của họ thậm chí không đủ trả lãi cho các khoản vay của họ, chứ chưa nói đến bất kỳ khoản tiền gốc nào.”

Khi những khoản thế chấp đó được gia hạn, những người cho vay có thể sẽ tìm cách đưa thời gian khấu hao trở lại gần với hợp đồng ban đầu, anh Trần nói, làm tăng đáng kể các khoản thanh toán hàng tháng cho chủ sở hữu thế chấp.

Cooper nói rằng đối với bất kỳ ai có khoản thế chấp ở mức đáy thực sự – ngân hàng trung ương đã hạ lãi suất chính sách xuống 0,25% trong thời kỳ đại dịch hoành hành – cú sốc về chu kỳ thắt chặt “thiên nga đen” này là đặc biệt quan trọng.

Cô lưu ý: “Ban đầu, một số người đã thực hiện thanh toán một lần để giảm khoản khấu hao âm, điều này có thể giúp giảm cú sốc đối với các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi.”

Cooper không mong đợi sự gia tăng lớn trong các vụ vỡ nợ thế chấp, lưu ý rằng nợ thẻ tín dụng là nơi các vết nứt thực sự bắt đầu xuất hiện. Tuy nhiên, cô nói rằng sẽ có nhiều áp lực hơn ở các cạnh của thị trường thế chấp.

Nhưng cô cũng thấy nhiều người chọn các hợp đồng có thời hạn ngắn hơn. Theo báo cáo của CMHC, rất ít người chọn các kỳ hạn  5 năm, mức phổ biến gần đây đạt đỉnh điểm vào tháng 10 năm 2020 ở mức 49% và giảm dần ở mức 13% vào tháng 1.

Cooper nói: “Lãi suất cố định đã trở nên rất phổ biến trở lại và vì những lý do rõ ràng. Tuy nhiên, chúng sẽ không kéo dài đến kỳ hạn 5 năm bởi vì… mọi người dường như đang kỳ vọng rằng lãi suất sẽ giảm khá sớm.”

Nhưng Cooper nói rằng lãi suất không có khả năng quay trở lại mức thấp gần đây và có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

“Tôi nghĩ rằng lãi suất có thể sẽ không giảm cho đến cuối năm sau, và thậm chí có thể không giảm cho đến năm 2025,” cô nói. “Bởi vì Ngân hàng Trung ương Canada sẽ không bắt đầu cắt giảm lãi suất cho đến khi … chúng tôi đạt được mục tiêu 2% trên cơ sở bền vững.”

Vào thứ Tư, Tiff Macklem của Ngân hàng Trung ương Canada cho biết ngân hàng không kỳ vọng lạm phát sẽ quay trở lại mức mục tiêu cho đến giữa năm 2025.

Cooper cho biết những người nắm giữ thế chấp và người mua nhà vẫn đang trong giai đoạn thích nghi với sự thay đổi lớn trong cách các nhà hoạch định chính sách và người dân Canada nói chung nghĩ về lãi suất.

“Đó là một sự thay đổi lớn thực sự trong thái độ và suy nghĩ.”

© 2023 The Canadian Press

Bản tiếng Việt của The Canada Life