Việc loại bỏ bài kiểm tra căng thẳng khỏi việc gia hạn với một bên cho vay mới không chỉ giúp mọi việc dễ dàng hơn cho người vay mà còn tạo điều kiện cho nhiều sự cạnh tranh hơn trong lĩnh vực tài chính.

Vào cuối tháng tới, Văn phòng Đinh chế các Tổ chức Tài chính (OSFI) sẽ không còn yêu cầu các tổ chức tài chính phải bắt người vay thực hiện bài kiểm tra căng thẳng khi gia hạn thế chấp với một bên cho vay mới.

Khi người vay lần đầu thế chấp, họ phải vượt qua bài kiểm tra chứng minh rằng họ có thể chi trả các khoản thanh toán thế chấp với lãi suất cao hơn 2% — nói cách khác là "căng thẳng" — so với lãi suất thực tế của họ.

Khi khoản thế chấp đến hạn gia hạn, người vay có thể gia hạn khoản thế chấp của mình với bên cho vay hiện tại hoặc chuyển sang một bên cho vay khác. Tuy nhiên, nếu họ chọn phương án sau, hiện tại họ phải trải qua bài kiểm tra căng thẳng một lần nữa, theo môi trường tài chính mới, ngay cả khi không có thay đổi nào đối với các điều khoản thế chấp.

Người vay có thế chấp được bảo hiểm — những người trả trước dưới 20% cho bất động sản họ mua phải bảo hiểm thế chấp của mình — hiện được miễn bài kiểm tra căng thẳng nếu họ quyết định thực hiện chuyển đổi "trực tiếp" tương tự, do đó, thay đổi này, lần đầu tiên được Globe and Mail đưa tin, sẽ thống nhất các yêu cầu đối với cả hai bên.

Sự thay đổi này mang lại lợi ích trực tiếp cho người vay bằng cách giúp việc gia hạn thế chấp bớt căng thẳng hơn, nhưng cũng có lợi ích gián tiếp là tạo điều kiện cho nhiều bên cho vay cạnh tranh hơn.

Trên thực tế, Cục Cạnh tranh đã khuyến nghị thay đổi này vào đầu năm nay khi Bộ Tài chính tiến hành tham vấn về cách tăng cường cạnh tranh trong lĩnh vực tài chính, kết hợp với khuyến nghị "áp dụng khuôn khổ ngân hàng do người tiêu dùng thúc đẩy" — tức là "ngân hàng mở."

Tháng trước, Cục Cạnh tranh đã nhắc lại nhu cầu cạnh tranh nhiều hơn và chỉ ra việc loại bỏ bài kiểm tra căng thẳng khỏi việc gia hạn thế chấp là một cách quan trọng để giải quyết vấn đề này. Giả định là theo các quy tắc hiện hành, người vay có xu hướng gia hạn với bên cho vay hiện tại của họ nhiều hơn, vì họ không phải trải qua bài kiểm tra căng thẳng.

"Nhiều thị trường dịch vụ tài chính của chúng tôi rất tập trung và có cơ sở khách hàng cố định", Cục Cạnh tranh cho biết. "Nếu người tiêu dùng dễ dàng chuyển đổi nhà cung cấp hơn, các ngân hàng và các tổ chức tài chính khác sẽ phải nỗ lực hơn để giữ chân khách hàng, nghĩa là giá thấp hơn và dịch vụ chất lượng cao hơn. Chi phí chuyển đổi thấp hơn cũng sẽ khiến các thị trường này trở nên cạnh tranh hơn đối với những người mới tham gia và những người thách thức. Điều này sẽ tạo thêm áp lực cạnh tranh."

Quy định hiện hành "khiến một số chủ nhà khó khăn, thậm chí là không thể tìm được một bên cho vay mới và tận dụng lãi suất rẻ hơn". Cục Cạnh tranh cho biết khi người đi vay không thể chuyển sang bên cho vay khác, về cơ bản bên cho vay hiện tại không phải đối mặt với sự cạnh tranh nào và do đó có thể đưa ra mức lãi suất cao hơn mà không sợ mất người đi vay.

Thống kê tổng quan

50. 73% tổng số các khoản thế chấp chưa thanh toán tại Canada do sáu ngân hàng lớn quản lý (CMHC, 2023)
50. 73% tổng số các khoản thế chấp chưa thanh toán không được bảo hiểm (CMHC, 2023)
50. 12,1% người gia hạn thế chấp cuối cùng chuyển sang bên cho vay khác (Ngân hàng Trung ương Canada, 2020)

"Đây không chỉ là mối quan ngại về mặt lý thuyết", Cục cho biết thêm. "Có bằng chứng thực nghiệm cho thấy người vay phải trả nhiều hơn khi tiếp tục với bên cho vay hiện tại của họ. Một Báo cáo Staff Working Paper của Ngân hàng Trung ương Canada đã xem xét tác động của bài kiểm tra căng thẳng đã tìm thấy bằng chứng sơ bộ về hành vi định giá được gọi là 'đầu tư rồi thu hoạch'. Bài báo đặc biệt lưu ý rằng 'Những người vay gia hạn thế chấp với ngân hàng hiện tại của họ trung bình phải trả lãi suất cao hơn 6,1 điểm cơ bản (bps) so với những người vay mới và những người vay chuyển ngân hàng khi gia hạn trung bình phải trả thấp hơn 10,2 bps so với những người ở lạ."

Cục Cạnh tranh cho biết thêm rằng bây giờ là lúc phải hành động vì dự kiến sẽ có khoảng 600 tỷ đô la thế chấp được gia hạn trong hai năm tới và ước tính có 2,2 triệu thế chấp — chiếm 45% tổng số thế chấp đang lưu hành — sẽ phải đối mặt với lãi suất cao hơn.

"Với lãi suất cao hiện tại, một số người đi vay có thể không vượt qua được bài kiểm tra căng thẳng mặc dù họ có tín dụng tốt và có thể trả được khoản vay của mình. Những người đi vay này sẽ phải tiếp tục sử dụng nhà cung cấp thế chấp hiện tại của mình, nơi họ sẽ không cần phải vượt qua bài kiểm tra căng thẳng một lần nữa."

Cục Cạnh tranh lưu ý rằng bài kiểm tra căng thẳng được thực hiện để bảo vệ cả người đi vay và người cho vay, và rằng sự thay đổi này sẽ không tạo ra thêm rủi ro cho người cho vay.

"Điều quan trọng cần nhấn mạnh là những người đi vay này đều có cùng rủi ro trong cả hai trường hợp, họ có cùng thu nhập và đang tìm kiếm cùng một khoản thế chấp cho cùng một ngôi nhà. Trên thực tế, việc chuyển đổi hoặc mối đe dọa đáng tin cậy về việc chuyển đổi thực sự có thể làm giảm rủi ro người đi vay không có khả năng trả nợ thế chấp đến mức lãi suất thấp hơn hoặc các điều khoản tài chính ưu đãi hơn khác."

Sự thay đổi nhằm loại bỏ bài kiểm tra căng thẳng khi gia hạn thế chấp với một tổ chức cho vay khác dự kiến sẽ có hiệu lực vào thứ Năm, ngày 21 tháng 11.

© 2024 Storeys

Bản tiếng Việt của The Canada Life