Các chuyên gia bất động sản Canada đang dự đoán lãi suất sẽ hạn chế giá cả, ngay cả khi hoạt động bán được dự đoán sẽ tăng vào mùa xuân này.

Dự đoán những gì sắp xảy ra trong năm, cho dù đó là xu hướng hay giá cả, là vấn đề phải biết những yếu tố nào đang diễn ra, bao gồm cả nền kinh tế và các chính sách của chính phủ.

Là một nhà phát triển, nhà tư vấn bất động sản, nhà quy hoạch, kiến trúc sư đã nghỉ hưu và cựu quan chức của Tập đoàn Nhà ở và Thế chấp Canada, Michael Geller có khoảng 50 năm kinh nghiệm. Mỗi năm, ông đưa ra một tấm thiệp lễ hàng năm với danh sách các ý tưởng về nhà ở liên quan đến những thay đổi chính sách có thể tạo ra thiết kế tốt hơn, hiệu quả hơn và khả năng chi trả hơn.

Geller nói: “Tôi gọi chúng là những dự đoán và đôi khi chúng mang tính khát vọng.”

Một số khuyến nghị của Geller từ năm 2021 và 2022 đã trở thành luật mới cấp tỉnh ở British Columbia vào năm 2023, bao gồm lời kêu gọi về nhà “missing middle” trên các khu đất dành cho một gia đình, giảm yêu cầu đậu xe, hợp lý hóa quy trình phê duyệt tại tòa thị chính, loại bỏ sự cần thiết cho nhiều cuộc điều trần công khai, giảm số lần phân vùng lại và xem xét lại các khoản đóng góp tiện ích cộng đồng mà các nhà phát triển phải trả khi họ tìm cách phân vùng lại. Thông qua một loạt cải cách sâu rộng về chính sách nhà ở, tỉnh đã ban hành các biện pháp này theo một cách nào đó, như một phần của chương trình nhà ở toàn diện vào năm ngoái.

Năm nay, ông hy vọng loạt ý tưởng của mình cho năm 2024 cũng thu hút được sự chú ý của chính quyền tỉnh.

Ông hoan nghênh các khoản phí chi phí tiện nghi cố định mới của tỉnh, thay thế các khoản đóng góp tiện nghi cộng đồng (CAC) được thương lượng và mang lại sự chắc chắn cho các dự án; tuy nhiên, phí ở Vancouver vẫn cao hơn nhiều so với ở Toronto và Montreal. Những chi phí đó được chuyển sang người mua mới. Một khuyến nghị khác là các cấp chính quyền hãy ngừng tìm kiếm mật độ xây dựng lớn để tạo nguồn thu.

Ông nói: “Tôi thực sự nghĩ rằng chúng ta cần xem xét lại việc cố gắng tạo nguồn thu ở cấp thành phố bằng cách gần như khuyến khích người dân xây dựng các tòa nhà lớn hơn để các thành phố sau đó có thể thu được nhiều CAC hơn.”

“Mọi người nghĩ, ‘Ồ nếu bạn cho phép xây một tòa nhà lớn hơn thì giá sẽ phải chăng hơn.’ Vâng, một số sẽ như vậy, nhưng mọi chuyện không diễn ra theo cách đó.”

Ví dụ nếu một tòa nhà được phân vùng lại từ tỷ lệ diện tích sàn từ 2 đến 4, điều đó sẽ đặt lại giá đất, ông nói. Từ đó, nhà phát triển sẽ trả nhiều tiền hơn cho khu đất vì mật độ bổ sung đó.

“Suy cho cùng, bạn đến hàng thịt và mua bít tết theo cân còn các nhà phát triển mua bất động sản theo mét vuông.”

Ông cũng kêu gọi một hệ thống đánh thuế tài sản nhà ở hai tầng để những căn hộ dành cho nhiều gia đình được đánh thuế ở mức thấp hơn so với những căn nhà biệt lập. Ông muốn thấy nhà ở kết hợp với khu công nghiệp nhẹ để mở rộng đất công nghiệp. Ông dự đoán rằng việc chia sẻ nhà giữa các thế hệ sẽ trở thành một xu hướng lớn trong năm nay với một số nền tảng chia sẻ nhà đang được triển khai, chẳng hạn như Common.com, Nesterly, Sparrow Share, HomeSharingBC.ca và SpacesShared, cùng một số nền tảng khác.

Geller, người sẽ phát biểu về chủ đề này tại một hội nghị nhà ở sắp tới ở Toronto, cho biết: “Bạn hãy xem, điều đó cuối cùng sẽ trở thành một câu chuyện lớn. Khi còn học đại học và khi có công việc đầu tiên, tôi đã ở chung…. Nó giống như khái niệm WeWork nhưng được áp dụng cho nhà ở.”

Các ý tưởng khác của ông bao gồm chính sách giúp dễ dàng kết hợp nhà ở được sản xuất hiệu quả cao vào thiết kế tòa nhà và phê duyệt các dãy nhà thuộc sở hữu cá nhân (được gọi là quyền sở hữu hoàn toàn). Ngoài ra, ông muốn thấy các thành phố cung cấp các phần thưởng về mật độ để bảo vệ những ngôi nhà đặc trưng dễ bị tái phát triển, đặc biệt là với các khu phức hợp hiện đã được phê duyệt ở các khu vực dành cho một gia đình.

Nhà đầu tư và môi giới bất động sản ở Vancouver, Bryan Yan, thích đưa ra những dự đoán và trong nhiều năm qua, những dự đoán của ông đã trở nên chính xác vào cuối năm.

Vào năm 2021, ông dự đoán rằng giá nhà biệt lập ở Metro Vancouver sẽ tăng 15% vào năm 2022 và đúng như vậy. Vào năm 2022, ông dự đoán giá sẽ giảm 10% vào đầu năm 2023, điều này cũng diễn ra.

Ông nói, năm nay, người mua và người bán không cần các dự đoán - họ chỉ nên sử dụng lãi suất cơ bản làm hướng dẫn.

Lãi suất qua đêm xác định lãi suất cơ bản cho người cho vay. Ông nói lịch sử đã cho thấy rằng nếu lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada giảm thì cuối cùng giá cả sẽ tăng. Ông trích dẫn dữ liệu của Hội đồng Bất động sản Greater Vancouver từ năm 1994 đến năm 2003 cho thấy giá nhà biệt lậptăng  và chung cư đi ngang khi lãi suất cơ bản trung bình là 6,3% trong khoảng thời gian 10 năm.

Nhưng từ tháng 2 năm 2009 đến tháng 6 năm 2016, khi lãi suất cơ bản ở mức 2,66%, thị trường đã chứng kiến mức tăng giá tới 147%.

Và từ tháng 1 năm 2020 đến tháng 5 năm 2022, lãi suất cơ bản 2,825% đã khiến giá tăng 43,5%.

Sau khi lãi suất này tăng lên 6% từ tháng 5 năm 2022 đến tháng 1 năm 2023, giá đã giảm 13,5%.

“Khi lãi suất cơ bản ở mức khoảng 3% trở xuống, hãy dự kiến sự phục hồi khổng lồ trên 10-15%. Lãi suất cơ bản trên 6%, sự phục hồi dự kiến đi ngang đến âm. Nếu lãi suất cơ bản từ 4% đến 5% thì giá sẽ tăng khoảng 5-10%. Hiện tại, lãi suất cơ bản đang ở mức khổng lồ 7,2%.

Yan nói: “Về cơ bản, bất kể lệnh cấm mua nhà nước ngoài hay số lượng nhập cư như thế nào, lãi suất vẫn ảnh hưởng đến tất cả mọi người, mặc dù nó không thực sự ảnh hưởng đến những người có tài sản và nhiều tiền. Họ mua bất cứ lúc nào. Dựa trên Cơ quan Thống kê Canada, những người mua 50% căn hộ chung cư và 13% nhà vào năm ngoái là mua đầu tư, vì vậy họ đang xem xét lợi tức đầu tư của mình… những nơi như trung tâm thành phố Vancouver hoặc Burnaby, giá thuê rất tốt, họ có thể chi trả phần lớn số tiền thế chấp.”

Dự báo khảo sát thị trường hàng năm của Royal LePage cho năm 2024 dự đoán mức tăng khiêm tốn hàng năm là 3% đối với khu vực Vancouver, nâng tổng giá nhà lên 1.281.732 đô la Một ngôi nhà biệt lập sẽ có mức tăng giá trung bình là 2,5%, ở mức 1.778.785 đô la và giá trung bình của một căn hộ chung cư sẽ tăng 4%, lên 795.808 đô la. Trong khi đó, Canada sẽ chứng kiến giá nhà tổng hợp tăng 5,5% vào quý 4.

Báo cáo của Royal LePage cho biết lãi suất sẽ hướng dẫn giá cả. Lãi suất cao hơn sẽ “hạn chế sự tăng giá, ngay cả khi hoạt động tăng lên.”

Hani Lammam, Phó Chủ tịch Điều hành của Cressey Development Group, cho biết giá nhà sẽ tiếp tục tăng nếu mọi người có đủ khả năng chi trả những mức giá đó, cho dù đó là tiền thuê nhà hàng tháng hay khoản thanh toán thế chấp.

Ông nói: “Thị trường hiện khá yên tĩnh, nhưng không phải vì nhu cầu. Có rất nhiều nhu cầu trên thị trường, nhưng có một chút bế tắc, khi người mua nghĩ rằng giá sẽ giảm còn người bán thì nói 'Không, có rất nhiều nhu cầu và tôi có thể đợi, tôi không vội bán.' Họ không bị sức ép. Thực tế là tôi không nghĩ giá sẽ giảm, tôi chỉ không chắc liệu giá có tăng hay không.”

Dự đoán của ông là sáu tháng đầu năm sẽ yên tĩnh, sau đó thị trường sẽ bắt đầu khởi sắc vào mùa thu vào quý ba hoặc quý bốn.

Lammam cho biết: “Các dự án độc đáo sẽ bán được nhưng những sản phẩm chung đó sẽ gặp khó khăn. Có cả tá ở Brentwood. Hầu hết những thứ đó được bán cho các nhà đầu tư, điều này không tệ. Phải mất bốn đến năm năm để xây dựng - không người dùng cuối nào sẽ mua nó. Chúng được mua bởi các nhà đầu tư đặt cược rằng vào thời điểm thứ này được xây dựng, nó sẽ có giá trị cao hơn số tiền họ đã mua. Đó là động lực. Hoặc ‘Tôi mua giá tốt hôm nay và cho thuê sau này, tôi kiếm lời.’ Vì vậy, các nhà đầu tư là những người mua vào những dự án lớn đó và nếu họ có thể hình dung ra khả năng tăng giá, họ sẽ tiếp tục mua.”

© 2024 Storeys

Bản tiếng Việt của The Canada Life