“Sẽ là một sai lầm nếu chúng ta đặt tất cả hy vọng của mình vào tình trạng mất cân bằng nhà ở vào lãi suất. Người dân Canada cần một phản ứng chính sách toàn diện hơn, phối hợp hơn thế.”

Sau lần cắt giảm lãi suất 0,25 điểm phần trăm thứ hai liên tiếp từ Ngân hàng Trung ương Canada, Hội đồng Điều hành đã cảnh báo rằng chỉ riêng việc cắt giảm sẽ không phải là cứu cánh cho tình trạng khó khăn về nhà ở của đất nước, chỉ ra tình trạng mất cân bằng nguồn cung “mang tính cấu trúc” đã diễn ra từ lâu trước khi có môi trường lãi suất cao hơn (và có khả năng sẽ tiếp tục kéo dài sau khi lãi suất giảm).

Phó Thống đốc Cấp cao Carolyn Rogers đã phát biểu trong một cuộc họp báo vào sáng thứ Tư rằng mặc dù "hoàn toàn đúng" là nhà ở nhạy cảm với lãi suất, nhưng cắt giảm lãi suất sẽ không giúp ích nhiều trong việc khắc phục tình trạng khó xử về cung-cầu, vốn đã xảy ra do "dân số Canada tăng kỷ lục so với nguồn cung vốn đã hạn chế."

"Chúng tôi đã có sự mất cân bằng nhà ở lâu dài ở Canada", Rogers cho biết. "Tôi đến từ Tây Canada, chúng tôi đã cảm nhận được điều đó trong nhiều năm, nó đã chuyển sang các thành phố lớn khác ở Canada trong những năm gần đây. Và trong thời kỳ đại dịch, nó đã lan sang cả các thành phố nhỏ hơn. Vì vậy, nó đã ở đó trước khi lãi suất giảm xuống mức thấp khẩn cấp, nó vẫn ở lại với chúng ta bây giờ khi lãi suất đã tăng."

Về phía cung, Phó Chủ tịch kiêm Nhà kinh tế trưởng tại Altus Group, Peter Norman, nói với STOREYS rằng cắt giảm lãi suất — mặc dù chắc chắn gửi "tín hiệu quan trọng đến thị trường" — sẽ mất thời gian để tạo ra tác động đáng kể đến việc xây dựng nhà ở.

Thứ nhất, Norman cảnh báo (và như chúng ta đã thấy trong số liệu thống kê nhà ở mới nhất), một hoặc hai lần cắt giảm lãi suất sẽ không chuyển thành làn sóng người mua trong thời gian tới và người mua, phần lớn, là sự khác biệt giữa một dự án nhà ở triển vọng có được thực hiện hay không. Lấy GTA làm ví dụ: hầu hết các nhà phát triển cần thấy doanh số bán trước đạt khoảng 70% trước khi họ có thể đảm bảo tài chính để thực sự đưa xẻng vào hoạt động.

Ngoài ra, còn có các yếu tố hệ thống khác cần xem xét, tạo ra rào cản để đưa nguồn cung ra khỏi mặt đất theo tốc độ thị trường cần và góp phần vào thực tế mất cân bằng nhà ở này. Ví dụ, thời gian cần thiết để đưa một dự án phát triển vào hoạt động. Trên thực tế, Báo cáo Nguồn cung Nhà ở mới nhất của Tổng Công ty Thế chấp và Nhà ở Canada, được công bố vào tháng 3 năm ngoái, cho thấy mốc thời gian xây dựng nhà ở trung bình trên sáu CMA lớn nhất của đất nước là gần 19 tháng vào năm 2023 — và đó là từ khi xây dựng đến khi đưa vào sử dụng, vì vậy, mốc thời gian này không bao gồm (trong nhiều trường hợp) những năm cần thiết để được chấp thuận ngay từ đầu.

“Tôi cũng sẽ nói rằng, vì tôi nghĩ rằng đó là một điểm quan trọng, là chúng ta đã tự xây dựng mình vào các khía cạnh của vấn đề cấu trúc này với các vấn đề về hệ thống quy hoạch của chúng ta có từ vài thập kỷ trước — hoặc chắc chắn là một thập kỷ hoặc hơn — ở các thị trường chính như Vancouver, như Toronto,” Norman nói. “Chúng ta chưa lập kế hoạch đủ cho loại nhà ở mà mọi người muốn, và chúng ta lập kế hoạch quá nhiều cho loại nhà ở mà mọi người đã thể hiện nhu cầu nhất định trong ngắn hạn, bởi vì chúng ta có những mất cân bằng này, nhưng về cơ bản không phải là những gì chúng ta cần.”

Ví dụ, ông chỉ ra thế hệ thiên niên kỷ đang "ở bờ vực của giai đoạn cuộc đời", muốn chuyển khỏi căn hộ và đến một ngôi nhà khởi nghiệp, nhưng không thể tìm được sản phẩm ở mức giá mà họ có thể chi trả.

"Hầu hết các nhóm nhân khẩu học hiện nay đang hướng tới nhà ở trên mặt đất, nhưng phần lớn khuôn khổ quy hoạch của chúng ta lại xoay quanh cách lập kế hoạch, xây dựng và tiếp tục làm dày đặc các trung tâm đô thị. Vì vậy, đó là một phần lớn của vấn đề về cấu trúc mà chúng ta đang gặp phải hiện nay", ông nói. "Đó cũng là lý do đẩy giá nhà [dành cho một gia đình] lên cao nói riêng. Và đó là lý do gây ra tình trạng đen tối trong lĩnh vực chung cư mà chúng ta đang thấy."

Quay trở lại với cắt giảm lãi suất — những từ thông dụng của thời điểm này — Norman cho biết ông thấy có rất nhiều "cơ hội" để BoC cắt giảm một lần, thậm chí có thể là hai lần trong thời gian còn lại của năm 2024. Và trong khi ông tin chắc rằng cắt giảm sẽ hữu ích trong việc cải thiện tâm lý thị trường, ông nhấn mạnh rằng chúng không có khả năng khắc phục được một số điểm thiệt hại lâu đời khi nói đến cách chúng ta tiếp cận việc xây dựng nhà ở tại Canada.

Rogers cũng nói như vậy. "Chúng tôi sẽ hạ lãi suất nếu nền kinh tế tiếp tục đi theo hướng mà chúng tôi mong đợi. Điều đó sẽ có một số tác động, sẽ giúp ích cho nhà ở, nhưng đó không phải là giải pháp kỳ diệu", bà nói. "Sẽ là một sai lầm nếu chúng ta đặt tất cả hy vọng của mình vào sự mất cân bằng nhà ở của mình vào lãi suất. Người dân Canada cần một phản ứng chính sách toàn diện hơn, phối hợp hơn thế".

© 2024 Storeys

Bản tiếng Việt của The Canada Life