Một đợt siết chặt tín dụng từ liên bang đối với một sản phẩm thế chấp mới sẽ khiến các chủ nhà sử dụng quá mức đòn bẩy tài chính chìm sâu hơn vào nợ nần chồng chất.
Sản phẩm này được gọi là một khoản thế chấp readvanceable. Nó kết hợp một thế chấp truyền thống với một hạn mức tín dụng quay vòng tăng quy mô khi chủ nhà trả nợ gốc. Nó cho phép họ vay lại ngay lập tức, ngay cả khi tổng khoản vay vượt quá giới hạn 65% của giá trị được thẩm định của căn nhà.
Bao gồm cả phần được khấu hao, chủ nhà có thể vay tới 80% giá trị căn nhà của họ, trừ đi bất kỳ khoản nợ nào còn nợ trên khoản thế chấp ban đầu.
Tuần này, cơ quan quản lý ngân hàng của Canada, Văn phòng Giám đốc các Định chế Tài chính (OSFI), đã thừa nhận rủi ro khi chủ nhà mắc nợ liên tục và sẽ yêu cầu người vay phải trả cả gốc và lãi cho bất kỳ khoản vay kết hợp nào trên 65% của giá trị của ngôi nhà bắt đầu từ cuối năm 2023.
"Sau nhiều năm các nhà hoạch định chính sách cảnh báo về rủi ro của HELOC, đây là những gì chúng tôi nhận được?" Robert McLister, chuyên gia về thế chấp cho biết, người đã mô tả động thái này là “không quan trọng”.
Ông cho biết chủ nhà vẫn có thể vay tới 80% giá trị căn nhà của họ bằng cách sử dụng các khoản thế chấp có thể trả trước nhiều lần.
“Miễn là họ đủ điều kiện, họ có thể tái cấp vốn và tiếp tục tích lũy nợ lên đến 80% vô thời hạn,” McLister nói và cho biết thêm, thay đổi này nhằm mục đích bảo vệ người cho vay nhiều hơn.
“Lý do OSFI không làm nhiều hơn thế rất đơn giản. Nhìn chung, rủi ro HELOC là một rủi ro nhỏ, không phải là một mối nguy hiểm rõ ràng và hiện tại đối với hệ thống tài chính, ”ông nói.
Điều đó có nghĩa là khi Ngân hàng Trung ương Canada mạnh tay tăng lãi suất chuẩn để chống lạm phát, những người Canada tiếp tục sử dụng tiền mặt để mua nhà có thể chỉ sở hữu vĩnh viễn 20% tài sản.
Vấn đề trở nên tồi tệ hơn, lãi suất vay cao hơn đã khiến thị trường nhà ở gần như đóng băng và giá trị nhà đang giảm. Về mặt kỹ thuật, người cho vay có thể yêu cầu hoàn trả một phần nếu một ngôi nhà mới được thẩm định giá thấp hơn giá trị cần thiết để trang trải số tiền còn nợ.
Lãi suất trên HELOCs thường được gắn với lãi suất cho vay cơ bản tại hầu hết các ngân hàng và sự khác biệt có thể được thỏa thuận. Tuy nhiên, nếu lãi suất thay đổi, tiền gốc sẽ rất nhạy cảm với việc tăng lãi suất. Trong một số trường hợp, một người cho vay sẽ cung cấp các khoản vay mua nhà có thời hạn cố định trong nhiều khoảng thời gian khác nhau giống như một khoản thế chấp thông thường, nhưng lãi suất HELOC vẫn dễ bị ảnh hưởng bởi lãi suất tăng cho dù tiền gốc có tăng hay không.
Giả sử lãi suất ngân hàng trung ương tăng 3% trong suốt năm nay, hiện đã được định giá đầy đủ, lãi suất HELOC sẽ tăng từ 2,95% lên khoảng 5,95%, theo McLister.
Ông cho biết khoản thanh toán lãi cho 100.000 đô la nợ HELOC ít nhất có thể tăng gấp đôi từ khoảng 246 đô la một tháng lên 496 đô la một tháng.
Một cuộc khảo sát mới từ BNN Bloomberg và RATESDOTCA đã cung cấp cái nhìn sâu sắc về mức độ dễ bị tổn thương của một số hộ gia đình Canada. Nó cho thấy 58% chủ nhà có HELOC hiện có số dư chưa thanh toán. Hầu hết cho biết họ vay ít hơn 50.000 đô la; 10% cho biết họ đã vay từ 50.000 đến 100.000 đô la và 10% khác cho biết họ đã vay hơn 100.000 đô la.
Số dư ít nhất 50.000 đô la phổ biến hơn ở những người từ 55 tuổi trở lên, cho thấy sẽ có ít tài sản thừa kế cho những người thụ hưởng khi chủ nhà để lại.
© BNN Bloomberg
© Bản tiếng Việt của TheCanada.life
