Bất động sản Canada đang ở trong bong bóng lớn nhất mà nước này từng trải qua. RBC cảnh báo rằng khả năng chi trả nhà ở đã bị xói mòn trên toàn quốc trong tháng 11. Trong một báo cáo nghiên cứu gửi cho các nhà đầu tư, ngân hàng giải thích rằng bây giờ thậm chí còn khó mua nhà hơn so với thời kỳ bong bóng những năm thập niên 1980s. Một sự điều chỉnh là cần thiết để ổn định nền kinh tế, và thậm chí sau đó sẽ không nhanh chóng. Ngân hàng tin rằng sẽ mất nhiều năm để khắc phục những thiệt hại về giá do đợt tăng giá năm 2021 gây ra.
Bất động sản Canada chưa bao giờ rẻ hơn
Bạn gọi đó là một bong bóng? Người mua ngày nay có thể gọi đó là nhà ở giá cả phải chăng. Các hộ gia đình Canada chưa bao giờ cần phải chi một phần lớn thu nhập của họ để sở hữu một ngôi nhà. Người mua nhà trong tháng 11 sẽ cần phải chi 62,7% thu nhập hộ gia đình của họ để thanh toán khoản thế chấp. Nó cao hơn 14,5 điểm so với năm ngoái, một mức tăng cực kỳ mạnh và điều đó đúng trên toàn quốc.
Ngân hàng nhấn mạnh đất nước chưa bao giờ thấy khả năng chi trả bị xói mòn đến mức này. Không phải trong bong bóng những năm 1990s. Thậm chí không phải bong bóng những năm 1980s, khi lãi suất thế chấp nhanh chóng tăng trên 14%. Đây là một thách thức mà Canada chưa từng thấy trước đây và nó không còn chỉ là vấn đề của Toronto và Vancouver.
Ontario & BC là những thị trường bất động sản có giá cả phải chăng nhất của Canada
Mọi thị trường ở Canada đang chứng kiến vòng xoáy sở hữu nhà, nhưng không giống như Ontario và BC. Ở Toronto, một hộ gia đình cần chi 85,2% thu nhập để thanh toán khoản thế chấp. Gần một phần ba mức tăng đó xảy ra trong hai năm qua, do giá cả tăng mạnh. RBC nhận thấy thị trường sẽ trả lại một phần mức tăng đó đó trong tương lai không xa.
“Chúng tôi nghĩ rằng một đợt thoái lui hơn nữa từ các đợt tăng giá quá mức trước đó sẽ diễn ra. Trên thực tế, chúng tôi thấy cần phải ổn định thị trường,” Robert Hogue, trợ lý kinh tế trưởng của RBC, giải thích.
Trong khi đó tại BC, thị trường bất động sản chính của tỉnh hiện là một trong những thị trường khó mua nhất trên thế giới. Người mua ở Vancouver cần dành 95,8% thu nhập để trả một khoản thế chấp. Không có thế hệ nào khác trong lịch sử Canada từng chứng kiến giá nhà cao hơn thu nhập ở quy mô như vậy.
Hogue nói về Vancouver: “Việc sở hữu một ngôi nhà chưa bao giờ khó đến thế ở bất kỳ nơi nào ở Canada — và có lẽ là ở hầu hết các nơi trên thế giới.”
Nói thêm, “Sẽ cần phải có những đợt sụt giảm hơn nữa để thắp lại giấc mơ sở hữu của nhiều người đã bị loại khỏi thị trường. Chúng tôi hy vọng hoạt động sẽ tiếp tục chịu sức ép trong khi mức tăng giá trước đó sẽ bị cắt giảm một phần.”
Bất động sản Canada sẽ thấy một sự điều chỉnh “cần thiết” để khôi phục một số khả năng chi trả
Lãi suất tăng là nguyên nhân trực tiếp của sự xói mòn bất ngờ, nhưng không phải là tất cả. Thậm chí không phải là phần lớn. Giá bong bóng, đặc biệt là ở các thị trường nhỏ hơn là vấn đề chính. Ngay cả trước khi lãi suất tăng, nhu cầu dư thừa do lãi suất thấp đã làm xói mòn khả năng chi trả. RBC cho rằng với lãi suất ổn định, điều này sẽ giúp điều chỉnh giá và khôi phục lại sự cân bằng.
Mức độ điều chỉnh là bao nhiêu mà ngân hàng kỳ vọng là hơi khó để nhìn thấy, do đầu vào dự báo. Ngân hàng gọi mức giảm 14% so với mức cao nhất năm 2022 đạt được vào đầu năm nay. Như chúng tôi đã đề cập vào mùa hè này, họ sử dụng HPI tổng hợp RPS-Royal LePage cho phép tính này. Điều đó không trực tiếp chuyển thành biến động giá mà bạn có thể đã từng thấy.
Mức điều chỉnh 14% nghe có vẻ nhẹ nhàng sẽ là một trong những mức điều chỉnh lớn nhất trong lịch sử, nếu không muốn nói là lớn nhất. Mức giảm 14% sẽ sánh ngang với mức điều chỉnh của thập niên 80 và 90 khi sử dụng HPI RPS-Royal LePage. HPI CREA không có dữ liệu trước năm 2005, vì vậy khó có thể so sánh trực tiếp. Tuy nhiên, HPI này gần gấp 3 lần chuyển động được thấy trên HPI RPS-Royal LePage trong các khoảng thời gian trùng nhau.
Thu nhập hộ gia đình ngày càng tăng cũng được dự kiến sẽ giúp khả năng chi trả. Khi thu nhập tăng lên và giá cả trì trệ, hoặc thu hẹp, thị trường trở nên hợp túi tiền hơn.
Khắc phục thị trường này sẽ không phải là một quá trình ngắn như nhiều người nghĩ - nó sẽ mất nhiều thời gian. Thời gian kéo dài gây khó khăn cho việc đánh giá thị trường đã trở nên méo mó như thế nào. Hogue cho biết: “Có thể sẽ mất nhiều năm để đảo ngược hoàn toàn tình trạng xói mòn nghiêm trọng diễn ra kể từ năm 2021.
© 2022, Better Dwelling
© Bản tiếng Việt của The Canada Life
