BoC cảnh báo các khoản thanh toán thế chấp có thể tăng lên tới 45% đối với người đi vay vào năm 2025

Thống đốc Ngân hàng Trung ương Canada Tiff Macklem cho biết nợ hộ gia đình cao và giá nhà ở tăng cao đã trở thành những lỗ hổng lớn hơn trong năm qua, nhưng nền kinh tế vẫn có thể xử lý mức lãi suất tăng cần thiết để kiềm chế lạm phát.

"Chúng tôi nghĩ rằng nền kinh tế cần lãi suất cao hơn, và nó chắc chắn có thể xử lý lãi suất cao hơn", ông nói trong một cuộc họp báo ở Ottawa thảo luận về đánh giá hệ thống tài chính mới nhất của ngân hàng trung ương.

Đánh giá lưu ý rằng các khoản nợ cao và giá nhà đã làm tăng rủi ro đi xuống đối với tăng trưởng kinh tế nói chung, vì tăng lãi suất để chống lạm phát làm tăng cơ hội của các hộ gia đình phải chuyển hướng tiêu dùng để trả nợ.

Tuy nhiên, Macklem nhấn mạnh sức khỏe tài chính chung của các hộ gia đình Canada, khi giá trị tài sản ròng trung bình tăng khoảng 230.000 đô la trong thời kỳ đại dịch và ngân hàng trung ương tập trung vào việc giảm lạm phát vì lo ngại lãi suất cao hơn có thể ảnh hưởng đến thị trường nhà ở.

Ông nói: "Trọng tâm chính của chúng tôi là đưa lạm phát trở lại mục tiêu. Bạn biết đấy, chính sách tiền tệ không phải là chính sách nhà ở".

"Mức tăng giá nhà ở mà chúng tôi thấy đã ở mức cao một cách không bền vững và chúng tôi hy vọng sẽ thấy một số điều độ trong hoạt động nhà ở và thành thật mà nói, điều đó sẽ tốt cho sức khỏe nền kinh tế."

Ông cho rằng trong khi thị trường nhà ở là một phần quan trọng của nền kinh tế và ngân hàng đang theo dõi chặt chẽ các động thái, thì ngân hàng cần phải làm chậm nhu cầu trong nền kinh tế và đưa nó phù hợp với nguồn cung.

Ngân hàng đã phát tín hiệu và Macklem nhắc lại rằng BoC có thể phải điều chỉnh lãi suất cơ bản lên 3% để đưa lạm phát trở lại mục tiêu. Ông cho biết ngân hàng có thể cần phải "hành động nhanh hơn, có thể cần phải thực hiện một bước lớn hơn" để tránh lạm phát trở nên cố thủ.

Các nhà đầu tư chiếm 22% các giao dịch mua bất động sản với thế chấp trong quý 4 năm 2021, tăng từ mức 19% trong năm 2019, theo ngân hàng.

Ngân hàng Trung ương Canada đã tăng mục tiêu lãi suất chủ chốt thêm nửa điểm phần trăm vào tuần trước lên 1,5%, một động thái khiến các ngân hàng thương mại lớn tăng lãi suất cơ bản.

Báo cáo cũng lưu ý rằng lãi suất gia tăng sẽ gây căng thẳng cho những người có thế chấp, đặc biệt là những người đã tham gia vào thị trường nhà ở trong thời kỳ đại dịch vì ngày càng có nhiều hộ gia đình căng mình về tài chính để mua nhà.

Để minh họa cho những rủi ro, ngân hàng trung ương đã đưa ra một kịch bản giả định trong đó các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi và cố định trong 5 năm vào năm 2020 và 2021 được làm mới ở mức trung bình lần lượt là 4,4% và 4,5% vào năm 2025 và 2026.

Trong kịch bản này, các hộ gia đình vay thế chấp lãi suất cố định trong khoảng thời gian đó sẽ thấy mức tăng trung bình trong khoản thanh toán hàng tháng của họ là 300 đô la tương đương 24%, trong khi hệ số nợ so với thu nhập của người đi vay với khoản vay lãi suất cố định sẽ thấy mức tăng trung bình là 490 đô la tương đương hay 26%.

Tuy nhiên, những người có lãi suất thế chấp thay đổi sẽ phải đối mặt với mức tăng thậm chí còn lớn hơn với mức tăng trung bình là 720 đô la tương đương 44% trong khoản thanh toán hàng tháng khi gia hạn. Hệ số nợ so với thu nhập của người đi vay chọn khoản vay có lãi suất thay đổi sẽ thấy mức tăng trung bình là 1,020 đô la tương đương 45% trong khoản thanh toán hàng tháng.

Báo cáo lưu ý rằng chi phí dịch vụ thế chấp cao hơn đồng nghĩa với việc ít tiền hơn để chi tiêu ở nơi khác, điều này có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế nói chung. Trong khoảng thời gian tới đến quý đầu tiên của năm 2024, các xu hướng này đã làm tăng xác suất tăng trưởng âm lên 15%, tăng 5 điểm phần trăm so với mức đáng lẽ nếu mức nợ không thay đổi trong thời kỳ đại dịch.

Nếu nhu cầu của các nhà đầu tư đối với nhà ở tại Canada cạn kiệt, ngân hàng cảnh báo rằng điều đó sẽ “làm tăng áp lực giảm giá” và có thể “dẫn đến sự điều chỉnh giá đột ngột trong tương lai.”

Lãi suất tăng cũng làm tăng rủi ro điều chỉnh trên thị trường bất động sản, điều này sẽ làm xói mòn vốn chủ sở hữu và khả năng đáp ứng của các hộ gia đình.

Báo cáo lưu ý rằng đợt tăng giá nhà gần đây, vốn đã tăng khoảng 50% trong hai năm đầu tiên của đại dịch, một phần được thúc đẩy bởi các nhà đầu tư tăng mua và kỳ vọng chung rằng giá sẽ tiếp tục tăng mà điều đó có thể "khuếch đại" sự sụt giảm giá khi thị trường đảo chiều.

Thị trường bất động sản đã bắt đầu hạ nhiệt kể từ khi ngân hàng bắt đầu tăng lãi suất chủ chốt, nhưng ngân hàng trung ương cho biết còn quá sớm để biết liệu đó có phải là sự khởi đầu của một đợt sụt giảm sâu hơn và kéo dài hay không.

Đánh giá tài chính lưu ý rằng ngành ngân hàng của Canada có thể vượt qua sự suy thoái của cả thị trường nhà ở và nền kinh tế nói chung. Một cuộc kiểm tra căng thẳng trong đó nền kinh tế suy giảm 5,8% trong sáu quý cho thấy rằng mặc dù nó sẽ dẫn đến sự sụt giảm đáng kể đối với bộ đệm vốn ngân hàng, nhưng các ngân hàng vẫn sẽ có khả năng phục hồi.

Trong đánh giá của mình, Ngân hàng Canada lưu ý rằng các lỗ hổng khác đối với hệ thống tài chính bao gồm các mối đe dọa mạng do tính chất liên kết của hệ thống tài chính, một rủi ro đã gia tăng từ sự hung hăng của Nga liên quan đến cuộc xâm lược Ukraine.

Báo cáo cho biết cuộc xâm lược của Nga vào Ukraine cũng đã làm phức tạp hơn nữa quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế các-bon thấp và làm tăng rủi ro định giá lại các tài sản chịu tác động của biến đổi khí hậu.

Nhưng thách thức chính đối với ngân hàng vẫn là tỷ lệ lạm phát cao, mà theo Macklem, ngân hàng hy vọng sẽ giảm mà không đẩy nền kinh tế vào suy thoái bất chấp mức độ phức tạp ngày càng tăng của các thách thức.

"Mục tiêu của chúng tôi là đạt được hạ cánh mềm với lạm phát quay trở lại mục tiêu, nhưng nó sẽ rất nhạy cảm và có những rủi ro xung quanh điều đó."