Không có cách nào để dự đoán tương lai, nhưng cách tốt nhất để đưa ra dự đoán có căn cứ là nhìn vào quá khứ. Lãi suất cơ bản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định chi phí thế chấp. Nếu bạn có khoản thế chấp lãi suất thả nổi, lãi suất của bạn sẽ liên quan trực tiếp đến lãi suất cơ bản. Khi lãi suất cơ bản tăng, lãi suất thế chấp của bạn sẽ tăng, dẫn đến các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn. Mặt khác, nếu lãi suất cơ bản giảm, các khoản thanh toán của bạn sẽ thấp hơn. Lãi suất cơ bản thay đổi thường xuyên và bên cho vay chuyển những thay đổi này cho bên đi vay, khiến chi phí thế chấp của bạn tăng lên và giảm xuống.

Mặc dù các khoản thế chấp lãi suất cố định mang lại sự ổn định với các khoản thanh toán nhất quán, nhưng lãi suất cơ bản ảnh hưởng gián tiếp đến chúng. Khi lãi suất cơ bản tăng, điều này thường có nghĩa là chi phí vay cao hơn. Do đó, bên cho vay có thể tăng lãi suất đối với các khoản thế chấp lãi suất cố định mới để phản ánh chi phí cho vay tăng. Mặc dù các khoản thanh toán của bạn sẽ không thay đổi sau khi bạn khóa lãi suất cố định, nhưng những người vay trong tương lai có thể phải đối mặt với lãi suất cao hơn nếu lãi suất cơ bản cao.

Lãi suất cơ bản cũng ảnh hưởng đến tiêu chuẩn thế chấp. Khi lãi suất cơ bản cao, bên cho vay sẽ tăng lãi suất, dẫn đến các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn cho người vay. Điều này có thể làm tăng tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, khiến bạn khó đủ điều kiện thế chấp hơn. Bên cho vay cũng có thể thắt chặt tiêu chuẩn của mình khi lãi suất cơ bản tăng, khiến một số người mua khó được chấp thuận hơn. Do các khoản thanh toán thế chấp gắn chặt với lãi suất cơ bản nên điều quan trọng là phải theo dõi các thay đổi về lãi suất và cập nhật thông tin về tác động tài chính tiềm ẩn.

Zoocasa đã phân tích những thay đổi về lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada từ năm 2022 đến năm 2024, tập trung vào Toronto, thành phố lớn nhất và là thị trường bất động sản sôi động nhất của Canada. Khám phá cách những thay đổi này tác động đến xu hướng nhà ở của Toronto và việc cắt giảm lãi suất có ý nghĩa gì đối với thị trường bất động sản quốc gia của Canada.

Nhìn lại các đợt cắt giảm lãi suất của BoC

Từ tháng 9 năm 2010 đến tháng 2 năm 2015, lãi suất cơ bản tại Canada đã có những thay đổi nhỏ. Lãi suất tăng lên 3,00% vào năm 2010 trước khi giảm nhẹ xuống 2,85% vào năm 2015. Giai đoạn này phản ánh sự ổn định kinh tế khi thị trường phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.

Từ tháng 7 năm 2017 đến tháng 10 năm 2018, mức tăng ổn định 0,25% đã đưa lãi suất từ 2,70% lên 3,95%, nhờ vào tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ hơn và các nỗ lực kiểm soát lạm phát. Vào đầu năm 2020, lãi suất cơ bản đã giảm mạnh từ 3,45% xuống 2,45% trong vòng một tháng để ứng phó với đại dịch COVID-19, với hai lần cắt giảm nhanh 0,50% để cung cấp thanh khoản kinh tế trong giai đoạn bất ổn toàn cầu này.

Bất động sản Toronto: Sự thay đổi lớn của thị trường

Từ giữa năm 2022 đến năm 2024, thị trường bất động sản Toronto đã chứng kiến sự sụt giảm mạnh về khối lượng bán, chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc tăng lãi suất nhanh chóng. Những đợt tăng này, nhằm mục đích hạ nhiệt lạm phát, đã ảnh hưởng sâu sắc đến hoạt động của người mua. Từ tháng 3 năm 2022 đến tháng 7 năm 2022, doanh số bán tại thị trường bận rộn nhất của Ontario đã giảm hơn một nửa—từ 10.862 xuống còn 5.250. Đây là một dấu hiệu rõ ràng cho thấy chi phí vay cao hơn khiến người mua khó tham gia thị trường hơn, đặc biệt là những người có đòn bẩy tài chính cao hoặc phụ thuộc vào các khoản thế chấp lãi suất thả nổi.

Doanh số bán giảm đáng kể nhất xảy ra ở Toronto vào mùa hè năm 2022. Vào tháng 3 năm 2022, với lãi suất cơ bản là 2,70%, thị trường vẫn đang diễn ra hoạt động mạnh mẽ, với doanh số bán đạt hơn 10.862.

Tuy nhiên, khi Ngân hàng Trung ương Canada tăng lãi suất trong suốt năm 2022 (lên tới 4,70% vào tháng 7 và 5,45% vào tháng 9), chi phí vay tăng vọt, và người mua cũng gặp khó khăn trong việc đủ điều kiện vay các khoản vay lớn hơn. Đến tháng 12 năm 2022, doanh số bán đã đạt mức thấp nhất là 3.090, giảm hơn 70% so với mức của tháng 3 năm 2022.

Sự sụt giảm mạnh này có thể là do nhiều người mua tạm dừng tìm kiếm nhà, đánh giá lại khả năng chi trả của mình hoặc bị loại khỏi thị trường hoàn toàn khi lãi suất tăng lên, đạt 6,45% trong tháng đó.

Mặc dù vậy, đầu năm 2023 đã đánh dấu sự phục hồi khiêm tốn về doanh số bán tại thị trường Toronto. Đến tháng 3 năm 2023, doanh số đã phục hồi lên 6.896, chủ yếu là do người mua quay trở lại thị trường khi họ thích nghi với môi trường lãi suất cao hơn.

Tuy nhiên, sự phục hồi này không nhất quán và tổng khối lượng bán trong suốt năm 2023 vẫn thấp hơn nhiều so với mức trước khi tăng lãi suất. Lãi suất vẫn ở mức cao trong suốt năm 2023, dao động quanh mức 6,70% đến 7,20%, góp phần làm chậm doanh số bán.

Ví dụ, sau khi doanh số tăng nhẹ vào tháng 5 năm 2023 (lên đến 9.012), thị trường lại chậm lại khi năm tiếp tục diễn ra, với doanh số giảm xuống còn 4.870 vào tháng 7 năm 2023 và 4.642 vào tháng 9 năm 2023. Mặc dù khối lượng bán không còn ở mức thấp kỷ lục vào cuối năm 2022, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với mức trong giai đoạn trước khi tăng lãi suất vào đầu năm đó.

Khối lượng bán vẫn không ổn định vào năm 2024. Mặc dù có một số phục hồi về doanh số so với mức thấp nhất của năm 2022, nhưng thị trường vẫn còn cách xa mức đỉnh. Vào tháng 3 năm 2024, doanh số đạt 6.560—thấp hơn 40% so với mức của tháng 3 năm 2022. Lãi suất cơ bản cao liên tục là 7,20% trong những tháng đầu năm 2024 đã đóng vai trò trong việc kìm hãm hoạt động bán. Điều này là do lãi suất cơ bản tăng mạnh từ 2,70% vào tháng 3 năm 2022 lên 7,20% vào đầu năm 2024 đã khiến các khoản thanh toán thế chấp của người mua tiềm năng tăng vọt đáng kể. Trong khi đó, những người mua đang mở rộng ngân sách của họ trong môi trường lãi suất thấp của năm 2020-2021 thấy ngày càng khó đáp ứng các yêu cầu kiểm tra khả năng chịu đựng do bên cho vay đặt ra.

Mong đợi gì khi BoC tiếp tục thay đổi lãi suất

Khi chúng ta nhìn về phía trước, việc lãi suất giảm gần đây sau mức cao trong giai đoạn 2022-2024 có thể mở ra cánh cửa mới cho thị trường nhà ở. Mặc dù khối lượng bán giảm đáng kể, thị trường bất động sản Toronto vẫn cho thấy khả năng phục hồi bằng cách duy trì giá nhà trung bình ổn định. Từ tháng 3 năm 2022 đến tháng 7 năm 2022, giá trung bình đã giảm 17%, từ 1.298.666 đô la xuống còn 1.073.213 đô la.

Từ tháng 7 năm 2022 đến tháng 8 năm 2024, giá cả biến động nhưng không giảm mạnh. Thị trường bất động sản từ giữa năm 2022 đến năm 2024 được đặc trưng bởi sự sụt giảm mạnh về khối lượng bán do lãi suất tăng nhanh.

Vào tháng 12 năm 2022, doanh số đã giảm xuống còn 3.090 từ 10.862 vào tháng 3 năm 2022, đánh dấu mức giảm 71% ở mức thấp nhất. Mặc dù vậy, giá trung bình vẫn tương đối ổn định, chỉ giảm ở mức vừa phải. Mặc dù doanh số bán đã phục hồi đôi chút nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với mức trước khi tăng lãi suất, cho thấy tác động lâu dài của chi phí đi vay cao hơn trên thị trường.

Đến tháng 8 năm 2024, giá trung bình tại Toronto đã chốt ở mức 1.074.425 đô la, phản ánh khả năng của thị trường trong việc chống chọi với những thách thức do việc tăng lãi suất gây ra. Nhiều người bán vẫn giữ nguyên kỳ vọng về mức giá cao từ đỉnh của thị trường vào đầu năm 2022, dẫn đến sự bế tắc khi có ít giao dịch hơn xảy ra, nhưng giá vẫn ổn định thay vì giảm đáng kể.

Ngoài ra, hoạt động của nhà đầu tư là một động lực quan trọng trong thị trường nhà ở Toronto, với các nhà đầu tư nhận ra giá trị dài hạn bất chấp môi trường lãi suất cao. Điều này đặc biệt rõ ràng ở Toronto, một thành phố có nhu cầu thuê nhà mạnh mẽ, nơi giá thuê tăng vọt đã khiến bất động sản trở thành một lựa chọn đầu tư ngày càng hấp dẫn.

Bất cứ nơi nào bạn mua hoặc bán bất động sản tại Canada, chi phí vay thấp hơn sẽ khơi dậy sự quan tâm mới của người mua và thúc đẩy hoạt động của thị trường, tạo ra cơ hội tuyệt vời cho người mua nhà và nhà đầu tư.

Bây giờ lãi suất đang giảm, thị trường bất động sản có khả năng sẽ trải qua sự phục hồi hoạt động bán được thúc đẩy bởi nhu cầu bị dồn nén và khả năng chi trả được cải thiện. Sự phục hồi này sẽ diễn ra dần dần nhưng ổn định, với người mua quay trở lại thị trường và người bán cảm thấy tự tin hơn khi niêm yết nhà của họ. Giá có khả năng ổn định hoặc tăng trưởng vừa phải khi nhu cầu tăng, nhưng thị trường dự kiến sẽ vẫn cân bằng hơn so với hoạt động điên cuồng của những năm trước.

Các nhà kinh tế dự đoán rằng lãi suất thấp hơn sẽ tiếp tục vào năm 2025, sẵn sàng tạo ra một thị trường nhà ở lành mạnh hơn, năng động hơn. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng sẽ phụ thuộc vào tốc độ giảm lãi suất và liệu nguồn cung có thể đáp ứng được nhu cầu tăng hay không. Trong khi đó, môi trường lãi suất cao hiện tại mang đến cho người mua một lợi thế độc đáo—bất động sản có giá thấp hơn và sức mạnh đàm phán đáng kể hơn.

©2024 Zoocasa

Bản tiếng Việt của The Canada Life