Tòa nhà này đã từng có những khối vô tận, hành lang dài và ánh sáng huỳnh quang.

Giờ đây, cùng một không gian này có các căn hộ hiện đại với mặt bàn bằng đá granite, phòng ngủ đầy đủ tiện nghi và phòng khách nhìn ra Đồi Gatineau.

Slayte, ở giữa trung tâm thành phố Ottawa, đã chuyển đổi từ một văn phòng chính phủ bỏ trống được xây dựng vào những năm 1970s thành một không gian dân cư với các tiện nghi như phòng tập thể dục và sân thượng với khu nướng thịt chung, bồn tắm nước nóng và sảnh khách.

Tòa nhà gồm 158 căn hộ này - mất khoảng hai năm để chuyển đổi, cộng với quá trình cấp phép kéo dài một năm - là một trong những công trình chuyển đổi văn phòng thành nhà ở đầu tiên trong thành phố. Việc xây dựng tòa nhà  này, thuộc sở hữu của công ty ủy thác đầu tư bất động sản InterRent, đã hoàn thành vào năm ngoái.

Khi các chính trị gia và nhà tư tưởng chính sách Canada cố gắng tìm ra cách giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở ngày càng gia tăng, dự án này là một ví dụ về giải pháp mới cho một số trung tâm đô thị.

Việc chuyển đổi tòa nhà văn phòng thành nhà ở đang là chủ đề đang được quan tâm. Và tỷ lệ trống ở nhiều trung tâm thành phố đang tăng lên. Nhưng các chuyên gia cho biết những rào cản tương tự đã góp phần gây ra tình trạng thiếu nhà ở lớn cũng đang ảnh hưởng đến các công ty đang tìm cách cải tạo lại các tòa nhà hiện có.

Chủ tịch Tập đoàn CLV, Oz Drewniak, cho biết trong một cuộc phỏng vấn rằng việc chuyển đổi văn phòng mang lại rất nhiều lợi ích, bao gồm tăng thêm sự sống động cho các khu vực lân cận, giảm tội phạm, mở rộng cơ sở khách hàng cho các doanh nghiệp địa phương và tăng lượng hành khách sử dụng phương tiện công cộng ở các khu trung tâm thành phố.

Drewniak cho biết nó cũng có lợi ích về tính bền vững, bởi vì việc giữ nguyên các cấu trúc sẽ chứa hàng triệu kg khí thải carbon dioxide tích tụ trong bê tông của các tòa nhà thương mại cũ.

Ông ước tính đối với The Slayte, việc cải tạo tòa nhà văn phòng không sử dụng, thay vì phá bỏ hoàn toàn và xây mới, sẽ tiết kiệm được nhu cầu bê tông tầm khoảng 770 xe tải.

Drewniak cho biết mặc dù không có "viên đạn bạc" nào cho cuộc khủng hoảng nhà ở, nhưng việc chuyển đổi văn phòng là một trong nhiều phần của câu đố.

Ông nói: “Mọi lựa chọn đều phải được xem xét.”

"Chúng ta cần các chính quyền thành phố làm bất cứ điều gì có thể để tăng tốc độ phát triển, tạo động lực để di chuyển."

Steven Paynter, giám đốc và kiến trúc sư ở Toronto của công ty quy hoạch và kiến trúc Gensler, đã tạo ra một thuật toán cùng với các đồng nghiệp của mình để tính toán khả năng tồn tại của việc chuyển đổi văn phòng thành nhà ở.

Ông cho biết trong số gần 1.000 tòa nhà ở Canada và Mỹ mà Gensler đã đánh giá cải tạo lại thành cho dân cư, khoảng 25% đến 30% phù hợp với tiêu chí để chuyển đổi.

Paynter cho biết tính khả thi của việc chuyển đổi văn phòng phụ thuộc vào các điều kiện hiện có của tòa nhà văn phòng, chẳng hạn như tấm sàn và cách bố trí cửa sổ.

Trong quá trình chuyển đổi The Slayte, mọi thứ ngoại trừ nền bê tông và một số thang máy trong tòa nhà đều bị lột bỏ hoặc phá bỏ. Ngay cả phần lõi của nó cũng được sửa đổi để tạo ra những căn phòng lớn hơn.

Drewniak cho biết, mặc dù quy trình xây dựng nhanh hơn giúp tiết kiệm tiền lãi, nhưng tổng chi phí vẫn tương đương với việc phát triển một tòa nhà chung cư mới do việc phá dỡ và gia cố kết cấu tốn kém.

“Chi phí cửa sổ, chi phí sàn và chi phí điện, tất cả những thứ đó - không có sự khác biệt về chi phí giữa xây mới và cải tạo,” ông nói trong khi dẫn The Canadian Press đi tham quan Slayte.

Một nghiên cứu gần đây của công ty bất động sản thương mại CBRE cho thấy tỷ lệ văn phòng trống trên toàn quốc của Canada là hơn 18% và tiếp tục tăng, mặc dù tỷ lệ này thay đổi tùy theo thành phố.

Paynter ước tính rằng khoảng 7% văn phòng trống ở các trung tâm thành phố lớn sẽ thực sự được chuyển thành nhà ở, dựa trên các yếu tố khác như các khoản vay bất động sản thương mại.

Paynter nói: “Nghe có vẻ không nhiều nhưng nó rất lớn.”

Ở Ottawa, con số có thể cao hơn nhiều. Khoảng 40% các tòa nhà mà Paynter chạy qua thuật toán của mình có thể chuyển đổi được.

Chính phủ liên bang đang thanh lý 10 tòa nhà văn phòng ở Vùng Thủ đô Quốc gia vì ngày càng có nhiều công chức làm việc tại nhà. Và tỷ lệ trống ở trung tâm thành phố là trên 15% và đang tăng nhanh, theo CBRE.

Thị trưởng Ottawa Mark Sutcliffe cho biết trong cuộc họp báo hồi đầu tháng 9: “Bất cứ nơi nào chúng tôi có thể thực hiện chuyển đổi và xây dựng thêm nhà ở, đồng thời có nhiều người sống ở trung tâm thành phố hơn… chúng tôi đều sẵn sàng làm điều đó, nhưng rõ ràng là nó phải ở trong những hoàn cảnh thích hợp.”

Một báo cáo năm nay của Viện Đô thị Canada đã xem xét các điều kiện cho phép chuyển đổi văn phòng - chẳng hạn như chính sách thành phố, khả năng tồn tại của thị trường và các loại tòa nhà - cho biết Ottawa có thể chuyển đổi 11 đến 17 tòa nhà và tạo ra 1.500 đến 4.200 đơn vị nhà ở mới.

Báo cáo của viện cho biết: “Dựa trên mô hình, Ottawa có tiềm năng chuyển đổi cao nhất.”

"Điều này phần lớn là do quy mô của thành phố là một trong những thành phố lớn nhất Canada (và tổng số tòa nhà lớn hơn), nhưng đáng chú ý là có một số lượng đáng kể các tòa nhà cao và thấp tầng, được coi là khả thi để chuyển đổi."

Cả Paynter và Drewniak đều cho biết Calgary đưa ra một ví dụ về cách các chính quyền thành phố có thể thúc đẩy việc chuyển đổi văn phòng ở trung tâm thành phố.

Chương trình của thành phố đó, nơi đã tài trợ cho hơn 700 ngôi nhà, cung cấp khoản khuyến khích 75 đô la cho mỗi foot vuông không gian được chuyển đổi. Một nhóm đặc biệt được thành lập để đẩy nhanh quá trình cấp phép và phê duyệt.

Drewniak cho biết, nếu Ottawa có chính sách tương tự, số tiền tiết kiệm được mà chính sách này tạo ra có thể khiến người thuê nhà chi tiêu ít hơn 300 đô la mỗi tháng cho các căn hộ được xây dựng theo chương trình.

Nó cũng sẽ tăng tốc mọi thứ. Paynter cho biết trong khi phải mất tới hai năm để một dự án được phê duyệt ở các thành phố lớn khác của Canada thì ở Calgary chỉ mất bốn đến sáu tuần.

Ông nói, các chính sách yếu kém của thành phố là rào cản chính ngăn cản việc chuyển đổi văn phòng xảy ra nhiều hơn.

Một vấn đề khác là chi phí xây dựng cao, Paynter cho biết kết hợp với chi phí vay cao khiến các dự án phát triển khó có ngân sách hơn.

Ông nói: “Việc chính phủ liên bang loại bỏ thuế GST đối với các tòa nhà cho thuê sẽ là một trợ giúp lớn, một khi họ làm rõ rằng thuế này áp dụng cho việc chuyển đổi,” ông nói, đề cập đến thông báo mà Đảng Tự do đưa ra như một phần trong nỗ lực thúc đẩy nguồn cung nhà ở ở Canada.

Chiến dịch bầu cử năm 2021 của Đảng Tự do hứa rằng 600 triệu đô la sẽ được chi để chuyển đổi không gian văn phòng thành nhà ở dựa trên thị trường.

Cả Tập đoàn Nhà ở và Thế chấp Canada CMHC lẫn văn phòng Bộ trưởng Nhà ở Sean Fraser đều không trả lời câu hỏi về việc liệu cam kết đó có được tôn trọng hay không.

Paynter cho biết về cam kết: “Cho đến nay vẫn chưa có thông tin gì về cách chi tiêu số tiền này, nhưng gần đây CMHC đã tập trung mới vào chuyển đổi, vì vậy nó có thể đạt được điều đó.”

Ông cho biết ông hy vọng một phần kinh phí đã cam kết sẽ được chi vào việc chuyển đổi tài sản văn phòng mà chính phủ đã quyết định thanh lý.

Lãnh đạo đảng Bảo thủ Pierre Poilievre đã hứa bán 15% các tòa nhà và đất liên bang để hỗ trợ nhà ở trong một dự luật được đệ trình gần đây.

Paynter cho biết ý tưởng này đã thực sự phát triển trong sáu tháng qua, lần đầu tiên được đẩy nhanh bởi đại dịch và công việc trực tuyến.

Paynter nói: “Tôi nghĩ đó là vì chúng ta bắt đầu thấy hoạt động làm việc trở lại ổn định.”

"Và tất cả chúng ta cũng bắt đầu thấy rằng mọi người rõ ràng muốn ở trong những tòa nhà đáng mơ ước hơn, gần với các phương tiện giao thông công cộng hơn."

© 2023 The Canadian Press

Bản tiếng Việt của The Canada Life