Bên trong những thách thức về tài chính mà các nhà phát triển đang phải đối mặt với các dự án cho thuê

Theo một cuộc khảo sát do CMHC thực hiện trong năm nay, 85% các nhà phát triển cho thuê cho biết họ đang gặp khó khăn trong việc cấp vốn cho các dự án của mình.

Khi dân số người thuê nhà tiếp tục tăng ở Canada, nhu cầu về nhà cho thuê cũng tiếp tục tăng. Do đó, điều quan trọng là phải hiểu những thách thức mà các nhà phát triển phải đối mặt, vì họ cung cấp phần lớn — 95% theo ước tính gần đây của CMHC — nhà ở tại Canada.

Trong khi điều kiện kinh tế hiện đang bắt đầu cải thiện và tâm lý của các nhà phát triển cũng đang được cải thiện, thì một thách thức chính mà các nhà phát triển cho thuê vẫn phải đối mặt là về tài chính và huy động vốn — có thể nói là thành phần quan trọng nhất, vì nó quyết định liệu các dự án có thể tiến triển hay không.

Đầu năm nay, Ernst & Young đã tiến hành một cuộc khảo sát các nhà phát triển bất động sản cho thuê trên khắp Canada thay mặt cho CMHC, với 96 nhà phát triển có quy mô khác nhau trả lời và 85% trong số các nhà phát triển đó cho biết họ đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn cho các dự án của mình, theo kết quả khảo sát được công bố vào tuần trước.

"Việc tìm nguồn tài trợ cho dự án vẫn là mối quan tâm đáng kể đối với tất cả những người tham gia, như 85% số người được hỏi nêu ra là khó khăn trong việc huy động vốn", Ernst & Young cho biết. "Những thách thức này xuất phát từ nhiều yếu tố bao gồm lãi suất, quy định và phí của chính phủ, và chi phí xây dựng, phản ánh những thách thức chính về tài trợ được xác định trong cuộc khảo sát năm ngoái".

Các dự án cho thuê được cấp vốn khác với các dự án chung cư và cũng tạo ra doanh thu khác, với một tòa nhà cho thuê chỉ bắt đầu tự duy trì sau khi được đưa vào sử dụng và sau đó mất nhiều năm để mang lại lợi nhuận thực sự.

Mặt khác, các bên cho vay, những người cũng phải cân nhắc nhiều yếu tố kinh tế, lợi nhuận và rủi ro khác nhau. Ở đây, quy mô của nhà phát triển trở nên quan trọng hơn, vì số lượng tài sản mà họ quản lý thường có mối tương quan với tính ổn định của họ và sự phân đôi bắt đầu hình thành giữa các nhà phát triển lớn và các nhà phát triển nhỏ hơn.

Theo khảo sát, tỷ lệ cho vay trên chi phí — một dự án trị giá 10 triệu đô la được cấp vốn bằng 7 triệu đô la tiền tài chính có tỷ lệ cho vay trên chi phí là 70% — đối với các nhà phát triển nhỏ hơn đã giảm trong những năm gần đây, điều đó có nghĩa là những nhà phát triển đó phải bơm thêm vốn chủ sở hữu của mình vào các dự án.

Trước năm 2020, tỷ lệ cho vay trên chi phí đối với các nhà phát triển có tài sản quản lý dưới 20 triệu đô la là từ 60% đến 79%. Ngày nay, đối với cùng một nhóm nhà phát triển đó, tỷ lệ cho vay trên chi phí từ 70% đến 79% ít phổ biến hơn và những tỷ lệ dưới 69% đã trở nên phổ biến hơn, với một số hiện thậm chí còn dưới 60%. Đối với các nhà phát triển có tài sản từ 21 triệu đến 100 triệu đô la, không có nhà phát triển nào báo cáo tỷ lệ cho vay trên chi phí dưới 60% trước năm 2020, nhưng 20% đã thấy điều này gần đây hơn.

Ở đầu kia của quang phổ, các nhà phát triển có tài sản được quản lý trên 1 tỷ đô la tiếp tục không phải đối mặt với tỷ lệ cho vay trên chi phí dưới 60%. Trước năm 2020, khoảng 93% tỷ lệ cho vay trên chi phí ở mức 70% trở lên, trong khi con số hiện tại là 86%. Đối với các nhà phát triển tầm trung có tài sản được quản lý từ 251 triệu đến 500 triệu đô la, số lượng dự án có tỷ lệ cho vay trên chi phí là 70% trở lên đã tăng từ 70% lên 100% kể từ năm 2020.

Tỷ lệ cho vay/chi phí của dự án cho thuê hiện tại so với trước năm 2020. / Ernst & Young, CMHC

Ernst & Young cho biết điều này minh họa cho "sân chơi không cân bằng trên thị trường vốn" khi các bên cho vay lớn thích các nhà phát triển lớn hơn và các nhà phát triển nhỏ hơn bị bỏ rơi. Việc tìm kiếm khoản vay cũng chỉ là một nửa thách thức, nửa còn lại là lãi suất của khoản vay.

Đối với các nhà phát triển hàng đầu, họ có thể đảm bảo nguồn tài chính từ các ngân hàng lớn với lãi suất hợp lý. Mùa hè năm nay, khi CAPREIT thông báo rằng họ đã mua lại The Pendrell, họ tiết lộ rằng khoản thế chấp đối với bất động sản do Westbank phát triển có lãi suất chỉ 3,1%. Một bước lùi so với các ngân hàng lớn là các bên cho vay phi ngân hàng hàng đầu, như KingSett Capital, nơi lãi suất có khả năng lên tới khoảng 10%, tùy thuộc vào hoàn cảnh. Đi thêm một bước nữa xuống các bên cho vay phi ngân hàng thứ cấp và lãi suất có thể tăng cao tới 20%.

Khảo sát của Ernst & Young không xem xét phạm vi lãi suất mà các nhà phát triển phải đối mặt, nhưng kết quả khảo sát cho thấy sự phân đôi rõ ràng giữa các nhà phát triển nhỏ hơn và các nhà phát triển lớn, với phần lớn các nhà phát triển có tài sản quản lý dưới 100 triệu đô la mô tả việc đảm bảo tài chính cho dự án là "rất khó khăn". Ngược lại, chỉ có 27% các nhà phát triển có tài sản trên 501 triệu đô la mô tả điều này là "rất khó khăn".

Kết quả khảo sát của nhà phát triển liên quan đến tài trợ dự án cho thuê. / Ernst & Young, CMHC

Khi được hỏi thách thức quan trọng nhất đối với việc xin cấp vốn dự án là gì, câu trả lời hàng đầu là lãi suất, được 92% người trả lời nêu ra, tiếp theo là các quy định và phí của chính phủ (90%), chi phí xây dựng (87%), lạm phát (72%) và điều kiện thị trường (66%).

Theo kết quả của tất cả những điều này, điều mà các nhà phát triển mong muốn nhất, ít nhất là theo khảo sát này, là các khoản vay với lãi suất thấp, đặc biệt là từ các cơ quan chính phủ.

"Trong bối cảnh những thách thức ngày càng gia tăng liên quan đến việc tìm nguồn tài chính cho dự án, vai trò của CMHC trong việc khuyến khích và hỗ trợ phát triển cho thuê đã trở nên quan trọng hơn bao giờ hết", Ernst & Young cho biết. "95% số người trả lời khảo sát cho biết hiện họ đang cân nhắc bảo đảm CMHC và/hoặc các nguồn tài trợ khác của chính phủ cho các dự án của họ, bao gồm các chương trình bảo hiểm cho vay thế chấp của CMHC, tăng đáng kể so với mức 75% được báo cáo vào năm ngoái".

"Việc sử dụng rộng rãi bảo hiểm cho vay thế chấp/tài trợ CMHC cho phát triển nhà cho thuê nhấn mạnh vai trò quan trọng của các chương trình của CMHC trong thị trường, vì nhiều dự án có khả năng không khả thi nếu không có nguồn tài chính dự án chi phí thấp", họ nói thêm. "Trên thực tế, hai phần ba số người được hỏi bày tỏ niềm tin rằng phát triển nhà cho thuê sẽ không khả thi khi lãi suất xây dựng vượt quá 7,0%".

Tuy nhiên, một trong những nhược điểm của nguồn tài chính của chính phủ là thời hạn kéo dài liên quan đến các nguồn như chương trình của CMHC và các nhà phát triển nhấn mạnh nhu cầu rút ngắn thời gian phát triển, vì doanh thu dự án từ các dự án cho thuê đã mất nhiều năm để hiện thực hóa. Ernst & Young cho biết. "Thời hạn phê duyệt được đảm bảo và thời gian phê duyệt ngắn hơn được coi là những thay đổi có ý nghĩa mà CMHC có thể thực hiện", và chúng tôi đã thấy một số hành động hướng đến mục tiêu đó trong năm nay, với việc CMHC giới thiệu Khung Xây dựng Thường xuyên vào tháng 7 để đẩy nhanh các đơn xin vay.

Khảo sát cho thấy tâm lý của các nhà phát triển nhà cho thuê đang cải thiện khi bước sang năm 2025, nhưng vẫn luôn có thể làm được nhiều hơn nữa. Cho đến lúc đó, chúng ta lại một lần nữa phải đối mặt với sự cố.

Bản tiếng Việt của The Canada Life