Ngân hàng Trung ương Canada đã tăng lãi suất chính sách tám lần liên tiếp trong năm qua và lãi suất tiếp tục đè nặng lên ngành bất động sản nói chung, vì vậy đây có thể là một tuyên bố phản trực giác: ở Vancouver, đây thực sự có thể là một thời điểm tốt để tham gia vào thị trường căn hộ bán trước.

Tuy nhiên, để hiểu tại sao, sẽ hữu ích khi nhìn vào những đợt lên xuống trong vài năm qua.

Theo Jacky Chan, Người sáng lập kiêm Giám đốc điều hành của BakerWest Real Estate, một công ty tiếp thị và bán bất động sản có trụ sở tại British Columbia, đỉnh mới nhất của cơn sốt bán trước căn hộ là vào khoảng năm 2016 và 2017.

Cơn sốt đó bắt đầu giảm nhiệt vào năm 2018 và 2019, do nhiều yếu tố như giá cả leo thang, Chính phủ Canada đưa ra Tỷ lệ Đủ Điều kiện Tối thiểu cho Bài Kiểm tra Căng thẳng Thế chấp OSFI, cũng như Tỉnh British Columbia tăng Thuế Người mua Nước ngoài và giới thiệu Thuế Đầu cơ và Nhà trống.

Sau khi thị trường căn hộ bán trước đạt mức thấp nhất vào khoảng quý 1 năm 2019, thị trường này đã chứng kiến “sự gia tăng mạnh mẽ” do các mục tiêu nhập cư ngày càng tăng - lên tới hơn 400.000 người một năm bắt đầu từ năm 2021 - và lãi suất ổn định, cuối cùng đã được cắt giảm xuống còn 0,25% trong suốt đại dịch COVID-19.

Ông Chan cho biết thị trường bán trước “chậm chạp” vào khoảng cuối năm 2020 và đầu năm 2021, nhưng sau khoảng thời gian đó, khi mọi người bắt đầu thích nghi với đại dịch, nhiều người bắt đầu nghĩ đến việc mua lại, lần này với sự đánh giá cao hơn về nơi họ sống — một sản phẩm phụ của việc buộc phải ở nhà trong thời gian hạn chế COVID cũng như sự ra đời của phong trào làm việc tại nhà đang lan rộng.

Nhà môi giới bất động sản Mike Stewart, cũng có trụ sở tại Vancouver, kể một câu chuyện tương tự về quỹ đạo của thị trường trong vài năm qua, nói rằng một khi lãi suất bị cắt giảm, thị trường căn hộ bán trước trở nên điên cuồng vì nhiều người đã tích lũy tiền tiết kiệm và tín dụng.

Làn sóng người nhập cư đầu tiên từ các mục tiêu mới của chính phủ liên bang bắt đầu đến vào năm 2021, với một phần đáng kể trong số họ đổ bộ vào B.C, đương nhiên tạo ra nhiều sự quan tâm và một dòng vốn đổ vào Vancouver.

Tuy nhiên, Stewart nói rằng rất nhiều nhu cầu đó hiện đã bị hoãn lại do lãi suất tăng, bắt đầu từ năm 2022 ở mức 0,25% và hiện ở mức 4,50%, có khả năng khiến chúng ta trong một thị trường bùng nổ nếu Ngân hàng Trung ương Canada ngừng tăng lãi suất hơn nữa như ngân hàng đã gợi ý. Trong các cuộc thảo luận trước khi đưa ra thông báo vào tháng 1, Ngân hàng lưu ý rằng “việc tạm dừng bất kỳ biện pháp thắt chặt bổ sung nào là phù hợp để cho phép các phát triển kinh tế diễn ra”.

Nếu đó là sự thật và chúng ta chuẩn bị chứng kiến sự bùng nổ của thị trường, thì bây giờ - có thể nói là sự bình yên trước cơn bão - có thể là thời điểm tối ưu để mua. Stewart nói: “Những người mua thông minh sẽ mua ngay bây giờ.”

Khi sức mua của người tiêu dùng bị hạ thấp do lạm phát, hoặc bị kiềm chế một cách giả tạo do lãi suất tăng, các loại hình kinh doanh đôi khi sẽ hạ giá để tiếp tục thu hút người tiêu dùng và thị trường nhà ở bán trước cũng không khác.

Chan nói với STOREYS: “Trong giai đoạn này, các đề nghị thường có giá tốt hơn vì thị trường bớt nóng hơn.“Có ít cạnh tranh hơn [trên thị trường] và lãi suất cao, nhưng điều đó không ảnh hưởng đến bạn.”

Không giống như ở Trung Quốc, nơi mô hình căn hộ bán trước yêu cầu người tiêu dùng phải thanh toán hết trước khi bắt đầu xây dựng, người mua ở Vancouver và British Columbia chỉ cần trả tiền đặt cọc, thường là khoảng 5% đến 10% vào ngày mua. Bởi vì giá cuối cùng được chốt vào ngày mua, người mua không cần phải thế chấp ngay lập tức và chỉ cần lo lắng về các khoản đặt cọc trong tương lai. Vì về mặt kỹ thuật, người mua chưa sở hữu căn nhà mà chỉ có quyền sở hữu căn nhà sau khi hoàn thành, họ cũng không cần phải trả thuế bất động sản và phí bảo trì căn nhà.

Chan nói: “Về cơ bản, bạn đang sử dụng miễn phí sức mua của nhà phát triển, chi phí tài chính, chi phí nắm giữ và các nhà phát triển về cơ bản đang trả tiền thế chấp.”

Tất nhiên, việc mua căn hộ bán trước không hoàn toàn không có rủi ro.

Đối với những người mua vì đó là ngôi nhà mơ ước của họ, các kế hoạch có thể bị gián đoạn nếu dự án bị trì hoãn — điều không phải là không thể tránh khỏi trong môi trường kinh tế hiện tại của chúng ta, nơi chi phí xây dựng đang tăng cao. Đối với những người mua để đầu tư và muốn sang tay, có khả năng thị trường sẽ suy thoái trong thời gian xây dựng, buộc các nhà đầu tư thiếu kiên nhẫn phải bán thấp.

Tuy nhiên, khả năng không giống như xác suất và không phải mọi thứ có thể xảy ra đều có khả năng xảy ra.

“Mặt trái [với các căn hộ bán trước] là nếu thị trường đi xuống trong thời gian bán trước,” Chan nói. “Nhưng điều này rất hiếm và rất khó xảy ra ở Vancouver. Vancouver vẫn rất hấp dẫn. Đây là một trong những thành phố duy nhất mà bạn có thể nói ngôn ngữ mẹ đẻ của mình, cho dù bạn đến từ đâu. Nó có sự đa dạng về văn hóa. Nó sôi động. Vì vậy, thị trường bất động sản ở đây, trong dài hạn, hầu hết là một đường dốc lên. 99% người mua bán trước của tôi là những người chiến thắng về tài chính.”

Cho dù bạn là người mua lần đầu hay nhà đầu tư, phả hệ của nhà phát triển cũng rất quan trọng, nếu không muốn nói là quan trọng như giá cả. Một nhà phát triển địa phương, Coromandel Properties, hiện đang gánh khoản nợ 700 triệu đô la, có khả năng dẫn đến sự chậm trễ, nếu chúng có thể hoàn thành. Ngay cả những kế hoạch được sắp đặt tốt nhất cũng có thể trở nên tồi tệ nếu cơ sở không an toàn.

Công ty của Chan, BakerWest, đã tham gia vào các dự án như One Park ở Richmond, Sun Towers ở Burnaby, và - đáng chú ý nhất - CURV 60 tầng sắp tới, sẽ trở thành tòa nhà Passive House cao nhất thế giới và đang có danh sách ngắn các dự án được mong đợi nhất ở British Columbia. Chan nói với STOREYS rằng việc bán trước cho CURV dự kiến sẽ ra mắt trong một hoặc hai tháng tới và ông hình dung CURV sẽ trở thành một biểu tượng quốc tế cho Vancouver, tiếp tục đưa thị trường bán trước lên một tầm cao mới.

Chan nói thêm rằng ông đang nhận thấy một làn sóng quan tâm mới đối với các căn hộ bán trước bên ngoài Vancouver, tại các thành phố như Burnaby, Surrey và Langley, những nơi ủng hộ phát triển hơn, tham vọng hơn và giá cả phải chăng hơn. Ngoài ra Stewart cho biết thêm rằng Burnaby và Thung lũng Fraser có “thái độ cởi mở hơn” đối với nhà ở mới và Vancouver đang có “rất ít dự án mới, đặc biệt là ở trung tâm thành phố.”

Stewart nói: “Không có đủ đất, mà [chính sách] sử dụng đất cũng khiến nó trở nên phi kinh tế, đẩy chi phí lên và khiến nó trở nên kém hấp dẫn. Chúng ta vẫn có một lượng lớn nguồn cung trong năm nay, nhưng hoàn toàn không có đủ căn hộ bán trước mới. Chúng ta đang thiếu nguồn cung một cách đáng kể, với đủ loại nhà ở.”

Trong khi nhiều người — nếu không muốn nói là hầu hết — trong ngành bất động sản đã đi đến kết luận rằng lệnh cấm của chính phủ liên bang đối với người mua nước ngoài sẽ không thực sự cải thiện vấn đề khả năng chi trả của Canada, một số người tự hỏi liệu nó có tác động đến thị trường bán trước ở Vancouver hay không vốn có mối liên hệ lịch sử và đang diễn ra mạnh mẽ với châu Á. Cả Chan và Stewart đều tin rằng thị trường bán trước sẽ không bị ảnh hưởng và lệnh cấm sẽ không thực sự làm những gì chính phủ liên bang tuyên bố.

Stewart nói: “Trước thuế người mua nước ngoài, có rất nhiều điều mà tôi thực sự không thoải mái, mà tôi cảm thấy khá phân biệt chủng tộc. Câu chuyện rằng người mua châu Á đang mua hết nguồn cung từ người dân địa phương được thúc đẩy bởi những hàng dài ở các trung tâm bán trước và giả định rằng họ không phải là công dân. Nhưng tôi đã ở trong những trung tâm mua bán đó, và sự thật là rất ít người không phải là công dân, và nhiều người có mối quan hệ lịch sử bền chặt ở đây, một số thậm chí còn lâu hơn tôi, và tôi là một người da trắng.” (Hồng Kông có mật độ người Canada cao thứ hai bên ngoài Canada, đây là một bằng chứng.)

“Tôi đã làm việc với những người mua nước ngoài [thật],” Stewart cho biết thêm. “Họ là một phần nhỏ trong công việc kinh doanh của tôi và chưa bao giờ là một phần lớn của thị trường.”

Nếu điều đó tùy thuộc vào Chan,ông sẽ giới hạn lệnh cấm người mua nước ngoài chỉ đối với các bất động sản hiện có và thúc đẩy người mua nước ngoài và người nhập cư hướng tới thị trường bán trước, vì về cơ bản, điều đó tương đương với việc họ tài trợ cho sự phát triển bất động sản của chúng ta, ông nói, trước khi một số người cuối cùng trở thành cư dân. Stewart cho rằng chính phủ chỉ nên tập trung vào việc tăng nguồn cung hơn là tấn công vào nhu cầu.

Đối với người tiêu dùng, Dustan Woodhouse, Chủ tịch Mortgage Architects, tin rằng có rất ít thời điểm tồi tệ để mua bất động sản ở Vancouver, vì vậy câu hỏi lớn đặt ra là liệu việc mua một căn hộ bán trước có phải là điều phù hợp với từng người mua hay không.

“Tại sao bạn lại mua thứ gì đó sẽ không được hoàn thành trong vài năm, trái ngược với một ngôi nhà mà bạn có thể nhanh chóng chuyển đến ở?” nên là câu hỏi, ông nói. Woodhouse nhận ra rằng có những lợi ích với các căn hộ bán trước, chẳng hạn như khả năng có nhiều thời gian hơn để đảm bảo tài chính và chuyển đến một ngôi nhà hoàn toàn mới, và giá trên thực tế có thể được chiết khấu vào lúc này, nhưng cũng chỉ ra rằng các kế hoạch trong cuộc sống của chúng ta có thể thay đổi đáng kể trong thời gian cần thiết để hoàn thành một tòa nhà chung cư, chẳng hạn như một mối quan hệ mới, con cái hoặc công việc mới.

Woodhouse nói: “Đôi khi mọi người cảm thấy như một đợt bán trước là bước tham vào lĩnh vực bất động sản một cách dễ dàng. Nhưng đối với những người mua lần đầu, câu hỏi nên là liệu đó có phải là thời điểm thích hợp cho bạn hay không, chứ không phải là câu hỏi về kinh tế vĩ mô. Nó thực sự phụ thuộc vào hoàn cảnh cá nhân của bạn.”

Vì vậy, điều kiện thị trường hiện tại ở Vancouver trên thực tế có thể có nghĩa là bây giờ là thời điểm thông minh để tham gia vào thị trường căn hộ bán trước, nhưng đừng để điều đó gạt sang một bên câu hỏi liệu nó có thông minh cho bạn hay không.

2023 © STOREYS Publishing Inc.

© Bản tiếng Việt của The Canada Life