Trong khi lĩnh vực bất động sản văn phòng của Canada được hưởng lợi từ một số thuận lợi nhất định, một giám đốc nghiên cứu cho biết lĩnh vực này phải đối mặt với sự tính toán liên quan đến hồ sơ rủi ro và vị thế của nó như một tài sản cốt lõi.

Adam Jacobs, giám đốc nghiên cứu quốc gia cấp cao tại Colliers Canada, cho biết trong một cuộc phỏng vấn với BNNBloomberg.ca hôm thứ Tư rằng bất động sản văn phòng trước đây được xem là “tài sản cốt lõi” với mức độ rủi ro thấp trong dài hạn. Với việc các cơ chế làm việc kết hợp vẫn được áp dụng sau đại dịch COVID-19, ông cho biết thị trường đang phải vật lộn “với thực tế là văn phòng rõ ràng hiện có một số rủi ro.”

“Chúng tôi thấy rằng công nghệ cũng có thể phá vỡ văn phòng và nó có nhiều rủi ro hơn khi đầu tư dài hạn. Vậy đó là một phần của quá trình tính toán đang diễn ra trên thị trường, cố gắng tìm ra giá của thứ này là bao nhiêu?” ông nói.

“Giá trị của nó là gì? Nó rủi ro như thế nào so với một nhà kho, một khách sạn hay những thứ khác mà tôi có thể sở hữu? Chúng tôi chưa trải qua sự gián đoạn đó đối với văn phòng (bất động sản) như cách chúng tôi kinh doanh cửa hàng bán lẻ và một số tài sản khác.”

Báo cáo Đầu tư Quốc gia của Collier, công bố vào tuần trước, cho biết ngành này tiếp tục chứng kiến tỷ lệ trống ngày càng tăng trong 4 năm qua. Theo dữ liệu từ Altus Group, được công bố vào tháng 1, tỷ lệ văn phòng trống của Canada đạt 17,6% trong quý 4 năm 2023.

Theo Jacobs, cách đây một năm đã có suy đoán rằng nhân viên phần lớn sẽ quay trở lại văn phòng 5 ngày mỗi tuần. Nhưng điều này dường như đã không diễn ra, ông lưu ý, và các cuộc đàm phán trong ngành hiện nay thường dựa trên giả định rằng các thỏa thuận làm việc kết hợp “không chỉ trong sáu tháng tới mà còn trong 10 năm tới.”

“Vì vậy, tôi nghĩ rằng vẫn còn một số tính toán từ phía người thuê và chủ nhà về việc 'chúng tôi đã không nhận ra rằng công việc kết hợp giống như hoàn toàn lâu dài.' Tôi không muốn nói là lâu dài, nhưng tôi cảm thấy tự tin hơn tôi có thể một năm trước đây rằng đây chỉ là hiện trạng trong một thời gian,” ông nói.

Tính đến tháng 11 năm 2023, dữ liệu từ Altus Group cho thấy tỷ lệ người lao động trong môi trường kết hợp đã tăng gấp ba lần kể từ tháng 1 năm 2022, tăng từ 3,6% lên 11,7%. Trong thời gian đó, tỷ lệ sắp xếp làm việc hoàn toàn từ xa đã giảm từ 24,3% xuống 12,6%.

Những thuận lợi từ nhập cư, tài sản hàng đầu

Bất chấp những thách thức khác nhau mà lĩnh vực này phải đối mặt, Jacobs cho biết ngành vẫn được hưởng lợi từ một số thuận lợi.

Thứ nhất, ông cho rằng có sự phân chia đáng kể giữa đỉnh và đáy của thị trường. Theo Jacobs, các tòa nhà ở đầu thị trường phải đối mặt với ít chỗ trống hơn nhiều và đang hoạt động tốt hơn bao giờ hết.

“Chúng vẫn đang phát triển, giá thuê vẫn tăng cao so với 4 hoặc 5 năm trước. Vì vậy, cái mà chúng tôi gọi là triple A, đỉnh của thị trường, vẫn có khả năng phục hồi rất cao,” ông nói.

Để so sánh, phần đáy của thị trường phải đối mặt với nhu cầu ít hơn rõ rệt vì “người thuê nhà vẫn có thể làm việc tại nhà,” ông nói. Kết quả là hiện nay có sự không chắc chắn xung quanh điều gì sẽ xảy ra với các tòa nhà văn phòng ở 10% cuối thị trường.

“Chúng sẽ được chuyển đổi thành căn hộ, (hoặc) chúng sẽ bị phá bỏ và thay vào đó sẽ có thứ khác được xây dựng ở đó… (hoặc) chúng sẽ bị bán đi để lấy từng xu, ”Jacob nói.

Ông cho biết “không rõ” điều gì sẽ xảy ra với những tài sản ở cuối thị trường, nhưng dữ liệu hỗ trợ sức mạnh tương đối ở đầu thị trường, với tốc độ tăng trưởng tiền thuê và nhu cầu thuê.

Vào tháng 12 năm ngoái, Keith Reading, giám đốc nghiên cứu cấp cao của Morguard, cho biết trong một cuộc phỏng vấn với BNNBloomberg.ca rằng xu hướng chính cần theo dõi trong ngành bất động sản văn phòng là “hướng đến chất lượng.”

Reading cho biết: “Những gì chúng tôi thấy gần đây là rất nhiều công ty cũng đã tận dụng cơ hội để nâng cao chất lượng.”

Jacobs cho biết, yếu tố thuận lợi khác liên quan đến thị trường văn phòng là tình hình nhân khẩu học của Canada. Ông nói thêm rằng số lượng nhập cư kỷ lục được coi là một luồng gió tích cực cho các lĩnh vực khác như nhà ở cho một gia đình, căn hộ và những loại khác.

“Chúng tôi không bao giờ nói 'Liệu (nhập cư) có phải là điều tốt cho thị trường văn phòng?' và câu hỏi của tôi luôn là 'Tại sao không?' Nếu năm triệu người định chuyển đến Canada trong vài năm tới, có phải tất cả họ đều đến đây để àm việc ở nhà à?”

“Tôi cho rằng một số người trong số họ muốn có việc làm, bắt đầu sự nghiệp, kết nối, làm việc ở trung tâm thành phố và tạo kết nối. Vì vậy, tôi nghĩ chúng ta có thể đã đánh giá thấp phần nào việc nhập cư…cũng có thể mang lại lợi ích cho văn phòng.”

Other big changes in the office real estate market have included the fact that big market players have largely “stepped aside in the last couple of years,” Jacobs said, including pension funds like OMERS and the Ontario Teachers Pension Plan. He said he predicts this trend to continue, as many “big players” may feel more comfortable allocating capital into areas like infrastructure or private equity bonds.  

Những 'người tham gia lớn' bên lề

Jacobs cho biết những thay đổi lớn khác trong thị trường bất động sản văn phòng bao gồm thực tế là các công ty lớn trên thị trường phần lớn đã “rút lui trong vài năm qua,” bao gồm các quỹ hưu trí như OMERS và Kế hoạch Hưu trí Giáo viên Ontario. Ông cho biết ông dự đoán xu hướng này sẽ tiếp tục vì nhiều “người tham gia lớn” có thể cảm thấy thoải mái hơn khi phân bổ vốn vào các lĩnh vực như cơ sở hạ tầng hoặc trái phiếu cổ phần tư nhân.

“Điều đó thực sự đã thay đổi, hiện nay rất nhiều người mua, họ là người mua nước ngoài, có thể đến từ Châu Âu hoặc Châu Á. Hoặc họ là người địa phương nhưng giống như một nhà đầu tư tư nhân,” Jacobs nói.

Báo cáo của Colliers lưu ý rằng các nhà đầu tư tổ chức là “người bán văn phòng” và hoạt động mua ngày càng được thực hiện bởi các nhà đầu tư tư nhân.

Báo cáo cho biết: “Các tổ chức sẵn sàng bán các tài sản đặc trưng ở trung tâm thành phố hoặc theo đuổi chiến lược vào, ra: phát triển tài sản văn phòng mới và sau đó bán tài sản văn phòng cũ hơn.”

Chu kỳ phát triển ‘về 0’?

Báo cáo từ Colliers cũng nhấn mạnh rằng một chu kỳ phát triển lớn của thị trường văn phòng đang kết thúc, nơi “các dự án lớn được triển khai hoặc lên kế hoạch trước đại dịch đã được bàn giao trong ba năm qua.” Báo cáo lưu ý rằng điều này đã thúc đẩy một số điều kiện thị trường không điển hình, với lượng cung ngày càng tăng và số lượng chỗ trống tăng lên xảy ra cùng một lúc.

Jacobs cho biết thị trường văn phòng đã trải qua một “chu kỳ phát triển điên cuồng” với các đơn vị mới được xây dựng ở trung tâm thành phố Vancouver và Toronto. Ông cho biết thị trường đã phải đối mặt với một “tình huống không thể xảy ra” với các thỏa thuận làm việc kết hợp trong bối cảnh “hàng triệu triệu feet vuông” không gian văn phòng sắp được đưa vào sử dụng.

Trong trường hợp này, ông cho biết  toàn bộ không gian không thể được cho thuê.

“Vì vậy, chúng tôi đã có nhiều năm số lượng vị trí trống cho văn phòng ở trung tâm thành phố ngày càng tăng. Mặt phát triển sắp kết thúc, nó đang trên đà đi xuống. Nó đã giảm hơn 50% so với vài năm trước,” Jacobs nói.

“Và tôi nghĩ với tình hình hiện tại, nó có thể trở về con số 0. Giữa việc làm việc tại nhà và lãi suất, tôi không chắc ngày nay ai sẽ xây dựng các tòa tháp văn phòng mới, ít nhất là trong vài năm. Vì vậy, điều đó sẽ mang lại sự cân bằng hơn một chút cho vấn đề này.”

© 2024 BNN Bloomberg

BẢN TIẾNG VIỆT CỦA THE CANADA LIFE