Bất động sản Canada đối mặt với thị trường tồi tệ nhất kể từ cuộc suy thoái những năm 90s: CIBC

Bất động sản Canada đang phải đối mặt với một số điều kiện thị trường tồi tệ nhất trong nhiều thập kỷ. Đó là quan điểm trong bài nghiên cứu mới nhất của CIBC, cảnh báo rằng đầu tư đã biến mất khỏi thị trường. Vấn đề được khuếch đại ở thị trường chung cư Greater Toronto, nơi các nhà đầu tư chiếm hơn hai phần ba người mua. Làm phức tạp thêm vấn đề là thị trường bán lại chung cư yếu kém, nơi lượng tồn đang tăng và giá đang giảm, làm giảm nhu cầu xây dựng mới hơn nữa.

Thị trường bất động sản Canada đối mặt với tình trạng tồi tệ nhất kể từ năm 1991

Suy thoái bình quân đầu người của Canada tệ hơn những gì hầu hết mọi người có thể nhận thấy. Ngân hàng lưu ý rằng sự suy giảm này bắt đầu vào giữa năm 2022 và nó chỉ đang giảm dần. “… với tốc độ suy giảm hiện tại, nó đang tiến gần đến tốc độ suy giảm được thấy trong các cuộc suy thoái năm 2008 và 1991,” Benjamin Tal, một nhà kinh tế tại CIBC giải thích.

Ông nói thêm, “Trên thực tế, có thể nói rằng xét theo bối cảnh hiện tại, thị trường nhà ở Canada nói chung và thị trường GTA nói riêng đang phải đối mặt với thử thách quan trọng nhất kể từ cuộc suy thoái năm 1991.”

Nhà đầu tư chiếm phần lớn nhu cầu về căn hộ chung cư của Toronto và họ đang không mua

Bất động sản tại Đại Toronto về cơ bản được chia thành hai thị trường rất khác nhau—nhà thấp tầng và chung cư. Thị trường nhà thấp tầng khá sôi động và việc áp dụng phân vùng mở rộng đã giúp tăng giá trị đất vì phân vùng vượt mức làm tăng giá trị, ngay cả khi không sử dụng. Thị trường căn hộ chung cư lại là một câu chuyện khác.

“[Thị trường căn hộ chung cư] rõ ràng đang trong tình trạng suy thoái với các điều kiện xấu đi đến mức chưa từng thấy trong nhiều thập kỷ. Điều khiến tình hình trở nên khó khăn hơn là vai trò của các nhà đầu tư trong thị trường bán trước, chiếm tới 70% hoặc hơn số người mua”, Tal nói.

Lãi suất cao hơn, nền kinh tế yếu kém và giá cả trì trệ không hẳn là môi trường đầu tư lý tưởng. Nhiều người đã mua các căn hộ chung cư đang có dòng tiền âm, buộc tăng tiền thuê nhà để trang trải các khoản thanh toán thế chấp và chỉ trông chờ vào sự tăng giá. Giá cả trì trệ đã giết chết lựa chọn đó, trong khi lãi suất thế chấp tăng cao khiến việc vượt qua bất kỳ đợt suy thoái nào trở nên khó khăn hơn.

Thị trường bất động sản Canada kém hiệu quả đến mức các nhà phát triển không thể xây dựng với mức giá thấp hơn

Thông thường, trong một thị trường như thế này, các nhà phát triển sẽ hạ giá cho đến khi người dùng cuối tham gia. Tuy nhiên, khoảng cách giữa mức giá mà người dùng cuối có thể trả và mức giá mà các nhà đầu tư đã trả là quá lớn để thu hẹp. Câu thần chú của các nhà hoạch định chính sách là chỉ cần xây dựng nhiều hơn để hạ giá, nhưng điều đó là không thể.

Các nhà phát triển vẫn phải đối mặt với chi phí xây dựng tăng cao và không có nhiều chỗ để xoay xở. Mặc dù doanh số bán yếu và một số nhu cầu yếu nhất từng được ghi nhận, giá chung cư mới chỉ giảm 5% so với mức đỉnh.

"Phép tính không hợp lý về mặt kinh tế đối với cả phía cầu (nhà đầu tư) và phía cung (nhà phát triển), khiến thị trường bị đình trệ", Tal giải thích.

"Kết quả là, doanh số bán chung cư mới — động lực chính thúc đẩy việc xây dựng nhà mới tại thị trường lớn nhất Canada — đã lao dốc không phanh xuống mức thấp nhất kể từ cuối những năm 1990s".

Nguồn: Urbanation, CIBC, CREA

Tal cảnh báo rằng thị phần chung cư tiền xây dựng được bán trước hiện đang dưới 50%, mức thấp nhất trong 20 năm. Các dự án yêu cầu ít nhất 70% bán trước để bắt đầu xây dựng, vì vậy sự chậm lại sẽ kìm hãm quá trình xây dựng hơn nữa.

Làm trầm trọng thêm vấn đề là tình trạng dư thừa nhà ở hiện tại đối với căn hộ chung cư. TRREB đã báo cáo một số doanh số bán tệ nhất trong hồ sơ và lượng tồn đang đạt đến mức hiếm khi được quan sát thấy. Do đó, giá bán lại chung cư đã điều chỉnh 12%, tạo ra ít động lực hơn để mua chung cư mới. Có thể dự đoán được, số lượng căn hộ đã giảm mạnh trong vài tháng qua.

"Để đầu tư vào chung cư lấy lại sức hấp dẫn, chúng ta phải đợi giá bán lại và tiền thuê tăng nhanh hơn, và lãi suất giảm đáng kể hơn", Tal giải thích.

Ông tiếp tục lưu ý rằng cho đến khi điều này xảy ra, động lực xây dựng sẽ giảm hơn nữa. Ông cảnh báo thêm rằng điều này có thể làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng khả năng chi trả, khiến nó trở nên tồi tệ hơn đáng kể.

Ngành bất động sản và các nhà hoạch định chính sách thường tuyên bố rằng việc xây dựng thêm nhà ở sẽ làm giảm giá. Tuy nhiên, không có cách nào để xây thêm nhà ở khi giá giảm. Thật buồn cười khi điều đó xảy ra. Không có gì ngạc nhiên khi CMHC chỉ thảo luận vấn đề đó một cách riêng tư.

Bản tiếng Việt của The Canada Life