Việc chuyển đổi không gian văn phòng bỏ trống thành nhà ở có thể không đáng giá về chi phí hoặc công sức

Đề xuất đầy tham vọng của Toronto nhằm giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở của thành phố bằng cách chuyển đổi các tòa nhà văn phòng bỏ trống thành các đơn vị nhà ở có thể không phải là giải pháp dễ dàng mà nhiều người mong đợi.

Một báo cáo mới được lập cho Thành phố Toronto phát hiện ra rằng việc chuyển đổi các tòa nhà văn phòng thành nhà ở thường không có lãi, ngay cả ở những vị trí đắc địa. Tiết lộ này đã dập tắt hy vọng của thành phố về việc lặp lại thành công của Calgary trong việc sử dụng không gian văn phòng bỏ trống để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở.

Báo cáo nêu rõ: "Việc chuyển đổi liên quan đến việc tái sử dụng các lớp vỏ tòa nhà hiện có mà không mở rộng thường là không khả thi".

Vấn đề này trở nên trầm trọng hơn do chính sách thay thế văn phòng của Toronto, theo đó các nhà phát triển phải giữ lại một tỷ lệ phần trăm không gian văn phòng nhất định trong quá trình tái phát triển. Yêu cầu này thường khiến các dự án chuyển đổi trở nên không khả thi về mặt tài chính, đặc biệt là đối với các tòa nhà văn phòng "Hạng A" lớn hơn ở những khu vực như Quận Tài chính.

“Nhìn chung, các dự án trở nên không khả thi khi cần phải thay thế hơn 25% không gian văn phòng hiện có”, báo cáo cho biết.

Đối với nhiều tòa nhà, đặc biệt là các văn phòng “Hạng B” và “Hạng C” vừa và nhỏ, việc phá dỡ sau đó tái phát triển có thể là giải pháp thực tế hơn. Báo cáo cho biết những địa điểm này có tiềm năng lớn nhất để tạo ra nhà ở mới, đặc biệt là ở các khu vực trọng điểm như hành lang phố Yonge.

Một kịch bản giả định được nêu trong nghiên cứu ước tính rằng việc tái phát triển 10% các tòa nhà văn phòng nhỏ có thể tạo ra tới 35.000 đơn vị nhà ở mới, bao gồm tới 901 đơn vị nhà ở giá rẻ.

Nhu cầu về các giải pháp được thúc đẩy bởi sự gia tăng mạnh mẽ của các văn phòng bỏ trống. Tỷ lệ văn phòng bỏ trống của Toronto đạt 17,5% vào cuối năm 2023, tăng từ 13,6% vào năm 2019. Mặc dù đại dịch và sự chuyển dịch sang hình thức làm việc kết hợp đã đóng vai trò chính, báo cáo vẫn nêu bật những tác động kinh tế của những không gian trống này và tính cấp thiết của việc tái sử dụng chúng một cách hiệu quả.

Báo cáo cho biết "quyền sở hữu giá cả phải chăng và nhà cho thuê" là cách sử dụng có lợi nhất cho các không gian văn phòng được tái sử dụng, mặc dù có thể cần thêm các ưu đãi để khiến các dự án này trở nên hấp dẫn đối với các nhà phát triển.

Tuy nhiên, tính khả thi của việc chuyển đổi quy mô lớn vẫn còn là câu hỏi. Cứ 25% không gian văn phòng phải thay thế theo chính sách của thành phố, khả năng tài chính của các dự án sẽ giảm mạnh.

Để khắc phục những thách thức này, báo cáo đã khuyến nghị những thay đổi về chính sách, chẳng hạn như cho phép các nhà phát triển linh hoạt hơn trong việc tích hợp các dự án phát triển hỗn hợp sẽ kết hợp không gian dân cư và thương mại. Báo cáo cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thường xuyên theo dõi các điều kiện thị trường và điều chỉnh các chính sách để ứng phó với những thay đổi về kinh tế.

"Bây giờ là lúc cân nhắc một phản ứng chính sách rõ ràng cho phép một lượng/loại hoạt động chuyển đổi phù hợp để ứng phó với sự thay đổi toàn diện trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp sự linh hoạt và nới lỏng cấu trúc chính sách của thành phố", báo cáo viết.

Các quan chức thành phố sẽ xem xét các phát hiện và cân nhắc các khuyến nghị trong cuộc họp sắp tới của ủy ban quy hoạch. Quyết định cuối cùng về những thay đổi được đề xuất dự kiến sẽ được đưa ra vào đầu năm 2025.

© 2024 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life