Người vay phần lớn đã chuẩn bị cho cú sốc gia hạn nhờ bài kiểm tra, cố vấn lập luận
Đây là biện pháp thường xuyên khiến ngành thế chấp tức giận - nhưng liệu bài kiểm tra căng thẳng cuối cùng có đáng được khen ngợi không?
Bài kiểm tra đó yêu cầu người vay phải chứng minh rằng họ có thể đáp ứng được mức lãi suất đủ điều kiện là 5,25% hoặc mức lãi suất được chấp thuận cộng với 2%, tùy theo mức nào cao hơn, khi nộp đơn xin thế chấp với một ngân hàng hoặc tổ chức cho vay do liên bang quản lý.
Trong đại dịch COVID-19, khi lãi suất dao động gần mức thấp kỷ lục, điều đó có nghĩa là người Canada phải chứng minh rằng họ có thể hấp thụ được tác động tiềm ẩn của chi phí vay - trong một số trường hợp cao hơn đáng kể so với số tiền họ phải trả vào thời điểm đó.
Nhưng với việc lãi suất tăng vọt đáng kể kể từ thời kỳ đó, một số người tin rằng bài kiểm tra căng thẳng đã chứng minh được rằng đây là một công cụ hiệu quả trong việc chuẩn bị cho chủ nhà trước viễn cảnh chi phí vay cao hơn khi họ gia hạn thế chấp.
Raphael Ambrozewicz, cố vấn của BlueShore Financial tại Vancouver, nói với Canadian Mortgage Professional rằng mặc dù người vay không phải trải qua quá trình kiểm tra căng thẳng khi gia hạn với bên cho vay hiện tại của họ, nhưng việc phải trải qua quá trình đó khi lần đầu tiên thế chấp có nghĩa là họ ít nhất có thể tự tin rằng họ có thể chịu được lãi suất cao hơn.
Về lâu dài, ông cho biết, điều này có lợi cho chủ nhà. "Điều này hiệu quả đối với các khoản thế chấp lãi suất cố định vì nếu bạn vay thế chấp ở mức 2% hoặc nhiều khoản thế chấp dưới 3%, nhưng khoản thanh toán của bạn bị căng thẳng ở mức [5,25%], mọi người đã chuẩn bị để làm như vậy", ông nói.
"Vì vậy, nếu họ gia hạn thế chấp của mình ngày hôm nay ở mức 5% và không có thêm bài kiểm tra căng thẳng nào, vì bạn chỉ cần gia hạn... thì mức 5% rất có thể sẽ ở đây, và bạn vẫn có thể thanh toán khoản đó".
Tất nhiên, điều đó sẽ không an ủi được nhiều cho những người mua nhà mới, những người đang phải vật lộn với bài kiểm tra căng thẳng cao hơn đáng kể so với mức lãi suất mà họ phải đối mặt vào thời kỳ đỉnh điểm của đại dịch COVID-19.
Lãi suất trung bình đã tăng lên trên mức 5,25% trong những năm gần đây, nghĩa là người đi vay hiện gần như chắc chắn sẽ phải chịu bài kiểm tra căng thẳng ở mức lãi suất cao hơn 7,25% (lãi suất theo hợp đồng của họ cộng thêm 2%).
Bài kiểm tra căng thẳng tác động như thế nào đến người mua trên thị trường hiện tại?
Lãi suất thế chấp giảm gần đây đã cải thiện khả năng chi trả một chút – nhưng triển vọng mua nhà vẫn còn mờ nhạt ở nhiều thành phố. Tám trong số 13 thị trường lớn được đưa vào tính toán khả năng chi trả hàng tháng của Ratehub yêu cầu thu nhập sáu con số để mua một ngôi nhà trung bình, trong đó người mua nhà ở Toronto và Vancouver cần thu nhập trên 200.000 đô la.
Những người Canada đủ may mắn sở hữu nhà riêng có thể không bị kiểm tra căng thẳng khi gia hạn với cùng một bên cho vay – nhưng thực tế là lãi suất vẫn cao có nghĩa là họ vẫn sẽ cân nhắc kỹ lưỡng các lựa chọn của mình, theo Ambrozewicz. Ông cho biết: “Tôi nghĩ rằng từ nay đến năm 2026, sẽ có sự cạnh tranh khốc liệt giữa các tổ chức tài chính để giữ lại các khoản thế chấp hiện có.”
“Khách hàng, dù lãi suất có cao đến đâu, họ cũng sẽ phải tìm kiếm rất nhiều. Các ngân hàng… sẽ cạnh tranh với lãi suất [càng nhiều càng tốt] chỉ để giữ lại khoản thế chấp đó, vì việc thế chấp mới khó khăn và tốn kém hơn nhiều so với việc thế chấp hiện có.”
Liệu bài kiểm tra căng thẳng có thể bị hủy bỏ không?
Vào tháng 3, Cục Cạnh tranh đã khuyến nghị rằng bài kiểm tra căng thẳng nên bị hủy bỏ đối với người vay khi gia hạn, với lý do là nó cản trở khả năng tìm kiếm mức lãi suất tốt hơn từ một bên cho vay khác của họ.
Cục cho rằng lãi suất cao hiện tại có thể ngăn cản chủ nhà đủ điều kiện với một bên cho vay khác và khiến họ không có nhiều lựa chọn ngoài việc gia hạn với tổ chức hiện tại của mình. Báo cáo của họ tuyên bố rằng "Với mức lãi suất cao hiện tại, một số người vay có thể không thể kiểm tra căng thẳng mặc dù họ có tín dụng tốt và có thể trả được khoản vay của mình".
"Khi người vay không thể chuyển sang một bên cho vay khác, bên cho vay hiện tại hầu như không phải đối mặt với sự cạnh tranh nào và có thể cung cấp mức lãi suất cao hơn cho những người vay bị giam cầm này mà không sợ mất hợp đồng kinh doanh".
Cơ quan quản lý ngân hàng của Canada, Văn phòng Định chế các tổ chức tài chính (OSFI) gần đây cũng đã thừa nhận "sự mất cân bằng" trong bài kiểm tra căng thẳng đối với người vay khi họ gia hạn.
Tuy nhiên, có vẻ như có rất ít triển vọng thay đổi trong tương lai. “Nếu bạn nới lỏng một tiêu chuẩn bảo lãnh, có lẽ bạn sẽ phải nới lỏng nhiều hơn nữa”, giám đốc Peter Routledge phát biểu trước một ủy ban quốc hội vào tháng 6, “và nhiệm vụ của chúng tôi là phải hết sức cảnh giác về vấn đề này”.
© 2024 Canadian Mortgage Professional
Bản tiếng Việt của The Canada Life
