Từ xung đột địa chính trị đến bất ổn kinh tế, có rất nhiều điều cần phải chú ý, đặc biệt là khi liên quan đến nhà ở Canada.

Nếu năm 2025 bắt đầu giống như một dấu hỏi lớn và đáng sợ, bạn không đơn độc. Từ xung đột địa chính trị đến bất ổn kinh tế, có rất nhiều điều cần phải chú ý, đặc biệt là khi liên quan đến thị trường nhà ở và ngành bất động sản của Canada.

Với hy vọng dập tắt (ít nhất là một số) sự bất ổn này, chúng tôi sẽ giải quyết một số câu hỏi cấp bách nhất liên quan đến bất động sản ngay bây giờ bằng cách xem xét những gì chúng ta biết để hiểu rõ hơn về cách mọi thứ có thể diễn ra khi năm 2025 diễn ra.

1. Nhiệm kỳ tổng thống của Trump sẽ có ý nghĩa gì đối với thị trường nhà ở Canada?

Hãy gạt vấn đề này sang một bên, vì Tổng thống Hoa Kỳ Donald Trump có lẽ là dấu hỏi lớn nhất treo lơ lửng trong năm nay. Ông là lời cảnh báo cho mọi dự báo thị trường do các ngân hàng, nhóm nghiên cứu và hiệp hội bất động sản lớn nhất của đất nước đưa ra trong tháng qua, và ông là người cực kỳ khó đoán.

Mặc dù nhiệm kỳ này đã chứng kiến vô số sắc lệnh hành pháp táo bạo, Trump vẫn khét tiếng là không thực hiện được các lời hứa. Chỉ trong tuần này, mức thuế quan 25% mà ông muốn áp dụng đối với hàng nhập khẩu của Canada vào ngày 1 tháng 2 đã bị hoãn lại trong 30 ngày sau khi chính phủ liên bang Canada đồng ý mở rộng kế hoạch bảo vệ biên giới trị giá 1,3 tỷ đô la hiện có.

Đây là những gì chúng ta biết: nếu thuế quan được áp dụng, chúng có thể ảnh hưởng nặng nề đến thị trường nhà ở của chúng ta. BoC có thể tiếp tục cắt giảm lãi suất vì Hoa Kỳ có khả năng duy trì hoặc tăng lãi suất của họ, dẫn đến việc đồng loonie suy yếu, doanh nghiệp Canada đang gặp khó khăn sẽ chuyển thành doanh số bán nhà bảo thủ hơn và thuế quan trả đũa có thể đẩy giá vật liệu xây dựng lên cao. Nhìn chung, hành vi thất thường của Trump làm gia tăng rủi ro kinh tế, và môi trường có rủi ro kinh tế cao không bao giờ tốt cho bất động sản.

2. Lãi suất sẽ ra sao?

Lãi suất đã là chủ đề hàng đầu trong chu kỳ tin tức bất động sản Canada trong một thời gian. Chúng ta nói về chúng khi chúng tăng, khi chúng giảm và thậm chí khi chúng ổn định. Nhưng sau nhiều tháng cắt giảm thường xuyên và đáng kể khiến lãi suất chính giảm từ 5% xuống 3% tính đến ngày 29 tháng 1, nới lỏng lạm phát và đánh thức lại thị trường bất động sản trên khắp cả nước, chúng ta đã bắt đầu năm 2025 trong vùng lãnh thổ mù mịt hơn.

Thống đốc BoC Tiff Macklem đã tuyên bố trong bản tóm tắt thảo luận ngày 23 tháng 12 rằng việc cắt giảm lãi suất sẽ "dần dần" hơn vào năm 2025, với lý do là nền kinh tế cần thời gian để ứng phó với chuỗi cắt giảm mạnh mẽ mà chúng ta đã thấy trong năm 2024. Nhưng quan điểm vẫn còn trái chiều về việc điều này thực sự sẽ như thế nào. Scotiabank dự kiến lãi suất sẽ ở mức 3% cho đến cuối năm 2026, BMO cho biết lãi suất có thể đạt 2,5% vào giữa năm 2025 và RBC dự đoán lãi suất sẽ giảm xuống 2% vào giữa năm.

Cảnh báo: mặc dù chúng ta dường như đã thoát khỏi tình trạng khó khăn về mặt thuế quan (ít nhất là trong 30 ngày tới), BoC có thể buộc phải kích thích nền kinh tế bằng cách cắt giảm lãi suất nếu tình hình không như mong đợi và thuế quan có hiệu lực.

3. Giá nhà có tăng không?

Câu trả lời ngắn gọn là có, giá nhà được dự đoán rộng rãi sẽ tăng trong suốt năm 2025 khi lãi suất thấp hơn và cải cách thế chấp khuyến khích người mua nhà nhảy vào thị trường. Nhưng mức tăng giá sẽ khác nhau tùy thuộc vào thị trường. Một triển vọng từ Royal LePage dự đoán rằng Thành phố Quebec sẽ dẫn đầu về mức tăng giá theo năm với tốc độ tăng trưởng là 11%, tiếp theo là Edmonton và Regina với 9%, Toronto là 5% và Vancouver, Calgary, Ottawa, Halifax và Winnipeg với 4%.

Mức tăng giá cũng sẽ khác nhau tùy thuộc vào loại sản phẩm, với nhà ở gia đình đơn lẻ dự kiến sẽ dẫn đầu và căn hộ chung cư dự kiến sẽ có mức tăng trưởng ít rõ rệt hơn hoặc thậm chí giảm giá ở một số thị trường, như GTA.

Đồng thời, cùng với các lực lượng lớn hơn khác, bao gồm nhập cư, bất ổn thương mại và xung đột toàn cầu, sự thay đổi tiềm tàng trong ban lãnh đạo của Canada có thể tác động đến giá cả theo những cách không lường trước được.

4. Liệu thị trường chung cư có hồi sinh trước năm 2026 không?

Nếu bạn theo dõi bất động sản Canada, bạn sẽ biết rằng thị trường chung cư lớn nhất Canada đang ở trong tình trạng trì trệ. Tại GTA, hơn 2.800 căn hộ chung cư đã bị hủy vào năm 2024, nguồn cung ở mức khoảng 40.000 căn (tính đến mùa thu) và giá trung bình giảm hơn 23.000 đô la so với cùng kỳ năm trước trong quý 3 năm 2024. Tại Vancouver, cũng có xu hướng tương tự, với các giao dịch bán trước giảm khoảng 30% so với mức trung bình dài hạn.

Nói tóm lại, không, chúng ta sẽ không thấy sự trở lại của thị trường chung cư lành mạnh trước năm 2026, hoặc bất kỳ lúc nào sớm. Nhu cầu về chung cư đã giảm trong năm nay do lãi suất cao ngăn cản các nhà đầu tư (phân khúc người mua lớn nhất đối với chung cư), tình trạng bão hòa quá mức từ làn sóng hoàn thiện gần đây bắt nguồn từ bong bóng chung cư bán trước do COVID-19 và thiếu các căn hộ lớn hơn, dành cho gia đình.

Trong khi lãi suất thấp hơn và cải cách thế chấp có lợi cho người mua nhà lần đầu có thể thúc đẩy doanh số tăng nhẹ trong năm nay, nhu cầu thấp kỷ lục đã khiến các chuyên gia tại GTA — cũng như GVA — dự báo rằng xây dựng chung cư đang đi vào "vực thẳm".

5. Nhà xây dựng để cho thuê có tiếp tục được ưa chuộng không?

Trong suốt năm 2024, nhiều người đã chuyển hướng tập trung từ thị trường chung cư đang gặp khó khăn sang nhà xây dựng để cho thuê. Sự thay đổi này là kết quả của nhu cầu tăng do dòng người nhập cư (nhóm nhân khẩu học thường thuê nhà trong 5 đến 10 năm trước khi mua), khả năng sở hữu nhà giảm và thực tế là chính quyền các cấp đã vào cuộc bằng các biện pháp khuyến khích phát triển nhà cho thuê.

Bất chấp các yếu tố bù trừ tiềm ẩn, chẳng hạn như việc giảm nhập cư gần đây và giá thuê giảm, có vẻ như nhà xây dựng để cho thuê sẽ tiếp tục tràn ngập cơ sở dữ liệu ứng dụng xây dựng của thành phố trong tương lai gần. Điều này là do chúng vẫn được coi là khoản đầu tư hấp dẫn dài hạn.

Việc tập trung nhiều hơn vào nhà xây dựng để cho thuê diễn ra sau nhiều thập kỷ chậm trễ trong nguồn cung cho thuê và hiện được coi là khả thi về mặt tài chính hơn nhà chung cư với lợi nhuận ổn định và nhờ các ưu đãi do chính phủ hỗ trợ như xóa bỏ thuế GST đối với các dự án cho thuê. Ngoài ra, phân khúc này dự kiến sẽ có nhu cầu nhập cư bền vững vì trừ khi có thế hệ Baby Boom 2.0, nhập cư sẽ tiếp tục là nguồn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của Canada và bổ sung cho dân số già của nước này.

6. Giá thuê nhà có tiếp tục giảm không?

Về chủ đề cho thuê, giá thuê nhà trung bình toàn quốc bắt đầu giảm lần đầu tiên kể từ năm 2021 vào tháng 10 và tính đến tháng 12, giá thuê nhà trung bình đã giảm xuống còn 2.109 đô la, giảm 3,2% so với cùng kỳ năm trước và là mức thấp nhất trong 17 tháng. Tăng trưởng giá thuê chậm lại đáng kể nhất ở Toronto và Vancouver, trong khi tốc độ giảm của Montreal và Calgary vẫn cao hơn mức trung bình toàn quốc. Trong khi đó, các thành phố ngoại lệ như Ottawa và Edmonton vẫn chứng kiến mức tăng trưởng giá thuê theo năm. Ngoài ra, tỷ lệ nhà trống trên toàn quốc đạt 3,6% trong quý 4 năm 2024, mức cao nhất kể từ năm 2020.

Với thực tế là nguồn cung nhà cho thuê dự kiến sẽ tiếp tục xuất hiện với số lượng lớn cho đến năm 2025, tình trạng nhập cư đang giảm và lãi suất thấp hơn sẽ hỗ trợ quá trình chuyển đổi của nhiều người thuê nhà sang sở hữu nhà, thì sự đồng thuận là giá thuê nhà sẽ tiếp tục giảm trong suốt cả năm. Ngân hàng TD dự báo mức tăng trưởng tiền thuê nhà sẽ chậm lại ở mức 3-4% vào cuối năm 2025.

7. Khởi công xây dựng nhà ở có cải thiện không?

Người ta đã chấp nhận rộng rãi rằng Canada khó có thể đạt được mục tiêu về nhà ở do Tổng Công ty Thế chấp và Nhà ở Canada đặt ra là 3,5 triệu đơn vị nhà ở vào năm 2030 — một mục tiêu mà một số người cho rằng thực tế phải gần 5 triệu. Chỉ riêng tại Ontario, cần ít nhất 100.000 ngôi nhà mới mỗi năm để đạt được mục tiêu của tỉnh, nhưng Báo cáo Kinh tế Mùa thu cho thấy Ontario sẽ không đạt được mục tiêu này trong giai đoạn từ năm 2024 đến năm 2027. Xem xét các dự báo, khởi công xây dựng nhà ở thực sự đã giảm trong mỗi năm đó.

Ở cấp độ quốc gia, mặc dù khởi công xây dựng nhà ở hàng tháng có dao động nhẹ trong suốt cả năm, CMHC đã nhiều lần nhấn mạnh rằng các con số đang thấp hơn nhiều so với mức cần thiết để khôi phục khả năng chi trả. Và trong cả năm 2024, khởi công xây dựng nhà ở đã chậm lại ở sáu thành phố lớn nhất của Canada, nơi cần nhiều nhà ở nhất.

Với cuộc khủng hoảng 'chi phí xây dựng' tiếp tục đè nặng lên đầu các nhà phát triển, doanh số bán nhà mới giảm mạnh và tâm lý nhà đầu tư đi xuống, chúng ta khó có thể thấy sự đảo ngược xu hướng này trong vòng 12 tháng tới. Trong Triển vọng Thị trường Nhà ở năm 2025, được công bố vào thứ Tư, CMHC dự đoán khởi công xây dựng nhà ở sẽ "chậm lại" trong khi vẫn duy trì ở mức trên mức trung bình 10 năm, với lý do thiếu căn hộ chung cư đang được xây dựng.

Với điều đó, CMHC thấy tiến độ khác nhau tùy theo khu vực, với những nơi như Ontario và BC, nơi các nhà đầu tư thúc đẩy nhu cầu, chứng kiến sự sụt giảm đáng kể và Alberta chịu tác động tối thiểu vì nhiều người mua Alberta là cư dân thực sự chứ không phải là nhà đầu tư.

©2025 Storeys

Bản tiếng Việt của The Canada Life