'Thị trường tạm lắng': Doanh số bán đất ở mật độ cao giảm xuống mức thấp nhất trong 10 năm ở GTA

Theo dữ liệu từ Colliers và Altus Group, tính đến quý 1 năm 2024, chỉ có 20 giao dịch được thực hiện, đưa doanh số bán hàng năm ngang bằng với năm 2009.

Chỉ vài năm trước, vào tháng 4 năm 2022, Jeremiah Shamess đã môi giới thương vụ bán một khu đất phát triển cao tầng ở khu giải trí của Toronto trị giá 90 triệu đô la. Shamess - người bán đất phát triển tại Colliers, đồng thời lãnh đạo Colliers Private Capital Investment Group- không nhất thiết phải biết điều đó vào thời điểm đó, nhưng việc mua bán đó sẽ đánh dấu một bước ngoặt cho việc bán đất mật độ cao ở Khu vực Greater Toronto Area.

“Tôi nghĩ đó là thỏa thuận cuối cùng được thực hiện trước khi thị trường thực sự đóng cửa,” Shamess nói với STOREYS. “Sau đó, thị trường chậm lại đáng kể và chúng tôi thấy điều đó thể hiện qua dữ liệu từ quý 3 đến quý 4. Chúng tôi không biết đó là một xu hướng cho đến hai hoặc ba quý sau đó.”

Trong một bài đăng gần đây trên X, Shamess đã chỉ ra rằng doanh số bán đất phát triển cho các khu đất có mật độ dân cư cao - về cơ bản, bất kỳ thứ gì được quy hoạch từ sáu tầng trở lên - trên khắp GTA đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong 10 năm. Trên thực tế, theo dữ liệu từ Colliers và Altus Group, chỉ có 20 giao dịch tính đến quý đầu tiên của năm 2024. “Nếu chúng tôi hàng năm hóa doanh số bán trong năm nay thì chúng tôi sẽ ở trong lãnh thổ của năm 2009,” Shamess lưu ý trong bài đăng của mình.

Ý nghĩa của thực tế đó là về cơ bản nó đặt một chốt chặn trong quá trình phát triển. Shamess nói: “Khi chúng tôi dừng quá trình xây dựng ngày hôm nay, điều đó sẽ tạo ra một vấn đề lớn trong chuỗi trong vòng 5 đến 7 năm. Khi bạn nhìn vào dữ liệu, danh sách các dự án lẽ ra phải hoàn thành và sẵn sàng triển khai vào năm 2026 và 2027, thực tế là nó đã rơi xuống vực thẳm. Vì vậy, điều đó có nghĩa là chúng ta có khả năng sẽ bị thâm hụt sản phẩm lớn vào năm 2026 và 2027. Điều đó sẽ không tốt cho thị trường.”

Lùi lại một vài bước và xem xét 'lý do' đằng sau sự sụt giảm doanh số bán đất, Shamess chỉ ra "sự đầu hàng về những gì các nhà cung cấp sẵn sàng nhận cho mảnh đất của họ." Ông nói thêm rằng hầu hết đất đai trong khu vực đều được nắm giữ bởi những người cho vay hợp vốn phi ngân hàng - các nhà đầu tư tư nhân - những người đang “giữ đáy thị trường một cách hiệu quả.” Trong các trường hợp bán theo lệnh của tòa án, rõ ràng đã tăng đột biến trong khoảng sáu tháng qua, những người cho vay đó không nhất thiết phải chọn bán.

“Những người cho vay phi ngân hàng này đang xem xét mảnh đất và nghĩ: 'Chà, chúng tôi muốn sở hữu mảnh đất này lâu dài hơn, vì chúng tôi tin vào sức mạnh của thị trường Toronto, chúng tôi tin rằng sẽ tiếp tục có người nhập cư và nhu cầu về nhà ở. Vì vậy, chúng tôi sẽ hành động giống một nhà đầu tư hơn là một người cho vay và chúng tôi sẽ không mất tiền, chúng tôi không muốn mất tiền của mình’” Shamess giải thích. “Vì vậy, đó là lý do tại sao tôi nghĩ chúng ta đã có thời gian tạm lắng trên thị trường.”

Ông cũng lưu ý rằng “câu chuyện” đang diễn ra ở Canada khác xa với những gì có xu hướng xảy ra ở Mỹ, nơi đất đai mật độ cao chủ yếu được nắm giữ bởi những người cho vay ngân hàng. Ông nói, trong trường hợp buộc phải bán, những người cho vay đó có nhiều khả năng bán thấp hơn đáng kể, về cơ bản là thua lỗ và tiến về phái trước.

Bất chấp những gì Shamess đang mô tả ở GTA, nơi những người cho vay phi ngân hàng đang nắm giữ đất phát triển thay vì bán, ông vẫn đang phải đối mặt với sự gia tăng đột biến của xu hướng buộc phải bán đất. Trên thực tế, ông nói rằng sức mạnh của doanh số bán và doanh số bán quyền tiếp nhận chiếm khoảng 80% doanh số bán mà ông hiện đang môi giới thông qua Colliers. “Chúng tôi đã chứng kiến sự gia tăng lớn: [chúng] tăng khoảng 148% so với cùng kỳ năm trước trong quý đầu tiên của năm nay,” ông nói thêm. “Bạn biết đấy, chúng tôi thực sự chưa thể nói đến con số đó cho đến khi chúng tôi thực sự nhận được đủ giao dịch trong cả năm bởi vì thông thường, trong quý đầu tiên của năm, mọi người đều vội vã sau khi ngồi bó tay trong tháng 12 - nhưng chắc chắn đó là một sự gia tăng lớn.”

Tuy nhiên, đó không phải là tất cả sự diệt vong và u ám. Shamess chia sẻ rằng một số lô đất nhất định đang được di chuyển - trên thực tế, ông nói rằng gần đây ông đã chốt một địa điểm tại Bayview và Sheppard - tuy nhiên, ngày nay, giá cả cạnh tranh là rất quan trọng. Ngoài ra, ông còn có niềm tin chắc chắn rằng mọi thứ đều sẵn sàng để cải thiện. Suy cho cùng, đây là GTA, nơi nhu cầu bất động sản tăng khá mạnh bất kể mùa nào và các điều kiện không có xu hướng ảm đạm lâu.

“Điều tích cực nhất mà tôi thấy gần đây là thực tế vẫn có người mua đất; nó chưa chết hoàn toàn. Và vẫn có những người cho vay. Nhưng mọi người đều cẩn thận hơn, bảo thủ hơn nhiều,” ông nói.

“Một điều thực sự tích cực khác mà tôi nghĩ điều đó thực sự tốt cho thị trường là khi bạn nhìn vào thị trường chung cư nơi mọi thứ thực sự đang được bán, bạn sẽ nhận được gợi ý về cách thị trường có thể phản ứng. Ví dụ: Tháp Q, đang được Diamond và Lifetime phát triển và đang được bán với giá khoảng 1.750 đô la mỗi feet vuông, nhưng dự án sẽ không hoàn thành cho đến năm 2030. Vì vậy, người mua những căn hộ đó đang xem nó như một lựa chọn trên tương lai. Họ đang nghĩ: ‘Đây là một vị trí tuyệt vời ở trung tâm thành phố Toronto… và vào năm 2030, tôi nghĩ thị trường Canada sẽ thực sự tuyệt vời.’ Đó là lý do tại sao dự án đó đang hoạt động tốt.”

Shamess cũng chỉ ra Rise và Rose Condos, một dự án của Green Park sắp tới Richmond Hill. Tòa tháp đầu tiên của dự án đó gần đây đã bán hết chỉ sau một tháng ra mắt. Ông nói: “Nếu người mua có thể tiếp tục tìm thấy sản phẩm có giá tốt, họ sẽ tiếp tục mua. Vì vậy, thực sự vẫn còn rất nhiều nhu cầu, rất nhiều người mua.”

Bản tiếng Việt của The Canada Life