‘REIT có thể đang ở điểm uốn’ trong bối cảnh kỳ vọng cắt giảm lãi suất hơn nữa: Hazelview Investments

Mặc dù các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) phải đối mặt với nhiều trở ngại trong những năm gần đây, một báo cáo cho biết lĩnh vực này có thể đang ở điểm uốn do triển vọng kinh tế vĩ mô hiện tại.

Vào ngày 9 tháng 8, Hazelview Investments đã công bố báo cáo về các cơ hội trong lĩnh vực REIT. Báo cáo cho biết rằng mặc dù có những thách thức trong vài năm qua, REIT hiện cung cấp một "trường hợp hấp dẫn để đầu tư" trong bối cảnh các yếu tố cơ bản lành mạnh, bội số định giá thấp và triển vọng "thuận lợi hơn" cho thị trường vốn và kinh tế vĩ mô.

"Những động lực chung cho bất động sản và hoạt động gần đây mà chúng ta đang thấy trên thị trường cuối cùng có thể báo hiệu một điểm uốn cho REIT. Sự kết hợp của các yếu tố này khiến đây là thời điểm thích hợp để các nhà đầu tư cân nhắc phân bổ vào loại tài sản này", báo cáo cho biết.

Samuel Sahn, đối tác quản lý và quản lý danh mục đầu tư tại Hazelview Investments, cho biết trong một cuộc phỏng vấn với BNNBloomberg.ca vào thứ Hai rằng trong hai năm rưỡi qua, REIT và bất động sản như một loại tài sản đã phải chịu "sự sụt giảm định giá đáng kể."

Ông nói thêm rằng điều này là do thắt chặt tiền tệ, với các ngân hàng trung ương trên toàn thế giới tăng chi phí đi vay để dập tắt áp lực lạm phát. Tuy nhiên, theo Sahn, điều này có thể thay đổi.

"Các điều kiện kinh tế vĩ mô đang bắt đầu chuyển dịch theo hướng có lợi cho các ngành nhạy cảm với lãi suất như bất động sản, như REIT", Sahn cho biết.

"Sau hai năm rưỡi hoạt động kém hiệu quả, dẫn đến sự nén bội số đáng kể, chúng tôi cho rằng REIT đang sẵn sàng mang lại hiệu suất vượt trội đáng kể trong nhiều năm tới khi các mức định giá giảm đó biến mất và các bội số thấp trong lịch sử đó bắt đầu quay trở lại mức mà chúng từng được giao dịch và trong một số trường hợp là mức phí chênh lệch tăng."

Những đối thủ khác trong ngành cũng đang coi lộ trình dự kiến của lãi suất là động lực thúc đẩy cho ngành.

Dennis Mitchell, CEO kiêm CIO tại Starlight Capital, đã nói với BNN Bloomberg tuần trước rằng động thái chuyển hướng sang cắt giảm lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada tiếp tục thúc đẩy lĩnh vực bất động sản.

"Dự báo năm nay là sẽ cắt giảm thêm bốn lần nữa và bốn lần nữa vào năm sau," ông cho biết.

"Và có khả năng sẽ có thêm nhiều lần cắt giảm nữa trong năm nay. Vì vậy, khi chúng tôi xem xét quỹ của mình, kể từ khi Ngân hàng Trung ương Canada bắt đầu chu kỳ cắt giảm lãi suất vào tháng 5, quỹ đã vượt trội hơn đáng kể so với các chuẩn mực".

Hiệu suất kém

Báo cáo cho biết REIT đã hoạt động kém hơn đáng kể so với các tài sản khác như cổ phiếu toàn cầu do một số yếu tố chính bao gồm đại dịch COVID-19 và lãi suất tăng sau đó.

"Việc thắt chặt tiền tệ này đã khiến giá trị tài sản giảm và làm tăng chi phí vay đối với REIT, tạo ra lực cản đối với thu nhập và khiến việc tài trợ cho các hoạt động và mua lại trở nên tốn kém hơn", báo cáo cho biết.

Tuy nhiên, báo cáo cho biết giá REIT giảm cùng với khả năng cắt giảm lãi suất trong tương lai "mang đến cơ hội đáng kể cho các nhà đầu tư".

“Do hiệu suất hoạt động kém gần đây và môi trường kinh tế vĩ mô và thị trường vốn đang thay đổi, chúng tôi tin rằng REIT có thể đang ở điểm uốn”, báo cáo cho biết.

“Định giá hiện tại hấp dẫn do hiệu suất hoạt động kém trong quá khứ, các yếu tố cơ bản về hoạt động vẫn kiên cường và với việc cắt giảm lãi suất gần đây ở Canada và Châu Âu, cũng như dự kiến cắt giảm ở Mỹ, môi trường đang ngày càng thuận lợi cho các khoản đầu tư REIT và triển vọng về giá trị tài sản cao hơn”.

Các yếu tố khác

Sahn nhấn mạnh rằng cũng có những yếu tố khác góp phần tạo ra các cơ hội trong lĩnh vực REIT.

“Tôi cho rằng việc thiếu nguồn cung mới sẽ là một lợi ích lớn cho (REIT) vì bạn đã bắt đầu thấy ảnh hưởng của nó đến biên lợi nhuận hoạt động ròng (NOI) (và) ảnh hưởng của nó (đến) lợi nhuận ròng”, ông cho biết.

“Một sắc thái khác là việc tái cấp vốn sẽ đến hạn trong vài năm tới, khi lãi suất giảm, những trở ngại về nợ đó sẽ tan biến và khi những trở ngại về tái cấp vốn đó tan biến, nhiều dòng tiền được tạo ra từ doanh thu sẽ giảm xuống thu nhập ròng.”

Thị trường bất động sản công

Sahn lưu ý rằng thị trường bất động sản công cũng cho phép các nhà đầu tư tiếp cận một số ngành công nghiệp và loại hình bất động sản nhất định mà nếu không họ có thể không tiếp cận được.

Ông cho biết thông qua việc đầu tư vào REIT, các nhà đầu tư cá nhân có thể tiếp cận các ngành công nghiệp như nhà ở cho người cao tuổi ở Mỹ và Canada cũng như các trung tâm dữ liệu trên toàn thế giới.

Bản tiếng Việt của The Canada Life