Bốn năm trước, Maxim Olshevsky đã từ bỏ công việc kinh doanh của mình để theo đuổi một cơ hội mới.

Sau nhiều năm quan sát sự di cư của người lao động trung tâm thành phố, Calgary tuyên bố sẽ cung cấp các khoản thanh toán hậu hĩnh cho các nhà phát triển để biến các tòa tháp văn phòng bỏ hoang thành căn hộ.

Olshevsky, chủ sở hữu của Peoplefirst Developments, cho biết: "Chúng tôi đã hoàn toàn xoay chuyển vào năm 2021". Cho đến lúc đó, công ty của ông chuyên cải tạo các tòa nhà xuống cấp thành các khu phát triển đa mục đích.

"Đó là một lựa chọn thực sự tốt cho công ty của chúng tôi."

Thành phố và các nhà phát triển hiện đang tuyên bố chương trình này là một chiến thắng.

Trang web của thành phố cho biết 11 dự án phát triển đã được phê duyệt, nhưng đến nay chỉ có hai dự án hoàn thành. Sáu dự án khác sẽ được hoàn thành trong năm nay.

Nếu tất cả các dự án kết thúc thành công, với nhiều dự án đang được xem xét, thành phố sẽ phải trả hơn 200 triệu đô la để giúp các nhà phát triển vượt qua quá trình tốn kém và nặng nề là cải tạo văn phòng thành không gian sống.

Thom Mahler, giám đốc chiến lược trung tâm thành phố của thành phố, cho biết: "Nó đã vượt xa những gì chúng tôi thực sự nghĩ sẽ xảy ra".

Có tranh luận về việc liệu việc chuyển đổi có thể sữa chữa trung tâm thành phố đang suy yếu của Calgary, được coi là một trong những khu vực trống rỗng nhất của Canada hay không. Trung tâm năng lượng này đã bị tàn phá bởi giá dầu giảm mạnh vào giữa những năm 2010S và một lần nữa bởi đại dịch COVID-19. Nó đã phải vật lộn để phục hồi.

Công ty bất động sản thương mại CBRE cho biết khoảng 30% không gian văn phòng ở Calgary bị bỏ trống. Ở mức tồi tệ nhất, hơn một phần ba không gian văn phòng trung tâm thành phố không được sử dụng. Mặc dù hữu ích, CBRE cho biết một chương trình chuyển đổi văn phòng thành công sẽ không giải quyết được vấn đề.

Trong một báo cáo gần đây, CBRE nói rằng tỷ lệ trống ở trung tâm thành phố Calgary sẽ chỉ cao hơn một điểm phần trăm nếu chương trình này không tồn tại. Greg Kwong, chủ tịch điều hành của CBRE tại Alberta, nói rằng còn quá sớm để đánh giá dự án.

Kwong nói: "Nếu bạn đánh giá... sự thành công của chương trình ngày hôm nay, thì không, nó không tốt. Nhưng nó vẫn đang diễn ra".

"Đó vẫn là một ý tưởng tuyệt vời."

Các dự án đã phải đối mặt với chi phí vật liệu cao hơn trong những năm gần đây và thuế quan dự kiến đối với hàng hóa Canada vào Mỹ có khả năng làm tăng thêm chi phí. Kwong đã nói rằng mức hỗ trợ 75 đô la mỗi foot vuông của Calgary sẽ cần phải tăng gấp đôi để đáp ứng nhu cầu của các nhà phát triển.

Olshevsky cho biết ông đã quản lý sự không chắc chắn về kinh tế bằng một giải pháp đơn giản: hoàn thành nhanh chóng.

Ông nói về việc chuyển đổi đầu tiên của công ty mình, được hoàn thành vào năm ngoái: "Một khi chúng tôi đã có được nhịp điệu làm việc, điều đó trở nên dễ dàng hơn một chút". Ông hy vọng dự án chuyển đổi thứ hai sẽ hoàn thành vào đầu mùa thu.

Một số nhà phát triển không gặp may mắn như vậy. Nhóm cải tạo Tòa nhà Barron gần 75 năm tuổi, một trong những tòa tháp đầu tiên chứa ngành công nghiệp dầu mỏ của Calgary vào những năm 1950, đã thấy chi phí tăng gấp đôi khi họ phát hiện ra các vấn đề cấu trúc lớn.

Nói rộng hơn, không gian văn phòng ở trung tâm thành phố đã không phục hồi cùng với lĩnh vực năng lượng.

Báo cáo của CBRE cho biết hoạt động sáp nhập và mua lại gần đây đã phần nào cản trở tỷ lệ lấp đầy. Số lượng người mới tham gia rất ít và điều đó xảy ra khi những người thuê lớn nhất của thành phố điều chỉnh quy mô văn phòng để đáp ứng nhu cầu của họ.

Kwong của CBRE nói: "Đã có động lực rất mạnh mẽ cho việc mọi người quay trở lại làm việc tại văn phòng, nhưng động lực đã chậm lại một chút... (còn) quá sớm để nói liệu đó là một xu hướng hay chỉ là một sự dao động nhỏ".

Những người ủng hộ việc chuyển đổi thích xem xét nỗ lực này một cách toàn diện hơn.

Mary Rowe gọi Calgary là một "thành phố tiên tri", bởi vì sự suy thoái ở trung tâm thành phố của nó bắt đầu nhiều năm trước đại dịch. Bà chủ tịch kiêm giám đốc điều hành của Viện Đô thị Canada cho biết, điều đó buộc thành phố phải tìm ra giải pháp trước khi các thành phố khác gặp phải tình huống tương tự.

Bà nói: "Tôi không ngạc nhiên khi nó mất nhiều thời gian hơn, bởi vì không phải tòa nhà nào cũng dễ dàng - không có tòa nhà nào dễ dàng cả. Chúng ta cần một môi trường cho phép để bạn có thể thử một số thứ và đó là những gì Calgary đã làm."

Các trung tâm tài chính khác, chẳng hạn như Lower Manhattan ở New York, đã buộc phải áp dụng một cách tiếp cận tương tự đối với tình trạng dư thừa văn phòng trống. Các quan chức ở đó đã chuyển sang chuyển đổi sau cuộc suy thoái vào đầu những năm 1990 đã tàn phá không gian doanh nghiệp xung quanh Phố Wall.

Andrew Breslau từ Liên minh Trung tâm Thành phố New York nói: "Bất cứ khi nào Phố Wall bị cảm lạnh, Lower Manhattan bị viêm phổi".

Thành phố sau đó đã đưa ra luật giúp các nhà phát triển dễ dàng chuyển đổi văn phòng thành không gian dân cư hơn. Nỗ lực đó đã tăng tốc sau các cuộc tấn công khủng bố ngày 11 tháng 9 năm 2001 đã xóa sổ các dải không gian văn phòng.

Breslau cho biết trong 30 năm qua, dân số dân cư của Lower Manhattan đã tăng lên 70.000 từ 14.000. Sự thành công của việc chuyển đổi trong thời gian đó là "giấc mơ của một nhà quy hoạch đô thị", ông nói thêm, với các gia đình và xe đẩy hiện phổ biến trong không gian của những bộ vest và cà vạt.

Cả Breslau và Rowe đều nói rằng việc chuyển đổi chỉ chiếm một phần nhỏ không gian trống trên thị trường, nhưng chúng khởi động các hoạt động mới.

Rowe nói: "Làm thế nào để bạn định giá một công viên? Một công viên có một mức giá vật lý, nhưng khi bạn nhìn vào lợi ích, chúng rộng hơn nhiều so với điều đó". "Và tôi sẽ nói điều tương tự cũng đúng với việc chuyển đổi."

Giá trị bất động sản tăng lên - và doanh thu cao hơn cho ngân quỹ thành phố - đi kèm với việc tái phát triển. Mahler nói, nếu Calgary không làm gì cả, trung tâm thành phố của nó sẽ tiếp tục suy tàn.

"Bạn sẽ không thấy mọi người muốn sống ở trung tâm thành phố. Nó sẽ tạo ra một tâm trạng tiêu cực trong môi trường kinh doanh."

Chương trình của Calgary cũng cung cấp các ưu đãi cho việc phá dỡ các tòa nhà cũ và cho các tổ chức giáo dục đại học sẵn sàng chuyển đổi không gian văn phòng trống.

Mặc dù không có trường học nào chấp nhận lời đề nghị của thành phố, Mahler cho biết một thông báo với ít nhất một tổ chức sau trung học sẽ đến vào mùa xuân này.

©2025 The Canadian Press

Bản tiếng Việt  của The Canada Life