Đây được coi là một năm đầy thử thách nữa đối với các quỹ tín thác đầu tư bất động sản văn phòng, nhưng một số nhà quản lý tiền tệ cho rằng lĩnh vực này có thể có những điểm đầu vào phù hợp cho các nhà đầu tư dài hạn.

Michael McNabb, giám đốc danh mục đầu tư tại Purpose Investments Inc., cho biết qua email: “Chúng ta đang ở trong một kịch bản 'đen tối nhất trước bình minh' đối với REIT văn phòng vào năm 2024 - không thể phủ nhận rằng chúng rẻ… nhưng có rất nhiều trở ngại mà các chủ văn phòng phải đối mặt.”

Ông nói: “Tôi nghĩ nhiều nhà đầu tư đã quên rằng đây là loại tài sản REIT hấp dẫn nhất trong năm 2020,” khi tỷ lệ văn phòng trống cực kỳ thắt chặt và các nhà đầu tư đổ xô vào lĩnh vực này để nhận các khoản thanh toán hàng tháng.

Nhưng sau đại dịch, McNabb cho biết ông nhận thấy lưu lượng người đi bộ trong hệ thống PATH của Toronto – mạng lưới lối đi ngầm ở trung tâm thành phố – vẫn rất thấp, đặc biệt là vào Thứ Hai và Thứ Sáu.

“Văn phòng không chết, nhưng tôi tin rằng nó đã thay đổi.”

Sự thay đổi làm việc tại nhà do COVID gây ra đã tàn phá thị trường văn phòng khi nhiều nhà tuyển dụng đánh giá lại dấu ấn văn phòng. Các công ty cũng xem xét việc giảm nắm giữ bất động sản như một cách để hạn chế chi phí nhằm đối phó với nền kinh tế yếu hơn hiện nay.

Maria Benavente, phó chủ tịch kiêm giám đốc danh mục đầu tư tập trung vào bất động sản tại Dynamic Funds, cho biết: “Có khả năng 10% đến 15% nhu cầu đã bị phá hủy vĩnh viễn với xu hướng (làm việc tại nhà).”

“Chúng tôi dự kiến đây sẽ tiếp tục là một thị trường của những giàu và người nghèo.”

Một báo cáo tháng 9 từ Colliers Canada cho thấy tỷ lệ văn phòng trống trên toàn quốc đã tăng lên 14,1% trong quý 3 năm ngoái, tăng từ mức 13% trong quý 3 năm 2022.

Theo báo cáo, tỷ lệ văn phòng trống đã tăng trong ba năm rưỡi và có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian ngắn do tình trạng làm việc từ xa vẫn phổ biến.

Trong khi đó, báo cáo cho biết, giá cho thuê văn phòng đề nghị trung bình đạt mức cao kỷ lục là 21,08 đô la/foot vuông, chủ yếu do việc dỡ bỏ các tòa nhà văn phòng cũ và chủ nhà thương lượng các nhượng bộ ngoài mức giá thuê thấp hơn.

John Duda, chủ tịch dịch vụ quản lý bất động sản của Colliers, Canada, cho biết ông dự kiến lượng hấp thụ không gian văn phòng sẽ “tăng chậm” vào cuối năm 2024, nhưng ông không “dự đoán một sự thay đổi căn bản.”

Một phần của vấn đề là sự chênh lệch giữa những gì người sử dụng lao động và người lao động mong muốn.

Duda cho biết trong một cuộc phỏng vấn: “Điều đang ngăn cản sự thay đổi mạnh mẽ hơn trong việc quay lại văn phòng, đó là sự mất cân bằng trong thị trường việc làm.”

“Các nhân viên có rất nhiều quyền lực và điều đó có nghĩa là họ sẽ không chỉ đến và nói: 'Tôi sẽ không vào.' Nhưng điều đó đang bắt đầu thay đổi và chúng tôi nhận thấy điều đó đặc biệt ở các khu vực trung tâm (trung tâm thành phố); mức độ bận rộn đã tăng lên rất đáng kể.”

Các đơn vị trong Slate Office REIT, Allied Properties REIT, True North Commercial REIT và Dream Office REIT đều giảm từ 62% đến 85% kể từ ngày 1 tháng 3 năm 2020.

Benavente cho biết, tâm lý vẫn khá tiêu cực đối với lĩnh vực này và thời điểm phục hồi là rất khó khăn, Benavente cho biết, đồng thời chỉ ra thị trường văn phòng của Calgary vẫn đang vật lộn để phục hồi sau đợt sụt giảm giá dầu năm 2014 ngay cả trước đại dịch.

Bà nói: “Văn phòng là một khoản đầu tư giá trị - giá trị đòi hỏi sự kiên nhẫn và khả năng chịu đựng những biến động.”

“Chúng tôi nghĩ rằng có một số giá trị; tuy nhiên, các nhà đầu tư cần phải chọn lọc và tập trung cao độ vào bảng cân đối kế toán, tính thanh khoản và khả năng chi trả cổ tức. Chúng tôi thấy nhiều REIT văn phòng bị buộc phải cắt giảm cổ tức, đôi khi thậm chí gấp đôi.”

Ví dụ: Slate Office REIT đã đình chỉ phân phối hàng tháng vào giữa tháng 11 để tiết kiệm tiền mặt. True North Commercial REIT đã cắt giảm khoản thanh toán hàng tháng vào đầu năm ngoái.

Benavente cho biết, Office REIT sẽ hoạt động tốt khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi và các doanh nghiệp quay trở lại chế độ tuyển dụng. Các ngân hàng cũng cần sẵn sàng cho chủ nhà văn phòng vay thoải mái hơn để hoạt động trong lĩnh vực này phát triển.

McNabb cho biết ông vẫn rất thận trọng trong lĩnh vực này và muốn thấy tỷ lệ chỗ trống được cải thiện. Nhưng ông tin rằng các nhà đầu tư dài hạn có thể bắt đầu “chọn lọc” những công ty có chất lượng cao hơn, đây có thể là một khoản đầu tư tốt về mặt thời gian.

McNabb cho biết: “Bất động sản thương mại tuân theo quy luật kinh tế đơn giản là cung và cầu… và hiện tại nguồn cung đang vượt xa nhu cầu rất nhiều.”

© 2024  The Canadian Press

Bản tiếng Việt của The Canada Life