Nhiều người đã nín thở trước thông báo tăng lãi suất mới nhất của Ngân hàng Trung ương Canada, nhưng có lẽ không ai khác hơn là các nhà phát triển, những người hiện phải thực hiện các điều chỉnh cần thiết sau mức tăng lãi suất đó.

Các nhà phát triển đã dự đoán mức tăng chỉ 50 điểm cơ bản, nhưng trước thông báo, các chuyên gia đã chốt mức tăng ở 75 điểm cơ bản, và hóa ra mức đó là chính xác.

Lãi suất cho vay qua đêm hiện là 3,25% và có thể sẽ tiếp tục tăng do triển vọng về lạm phát, mà Ngân hàng Trung ương Canada tiếp tục viện dẫn là lý do để tăng lãi suất. Trước đó, Ngân hàng Trung ương Canada đã cho biết mục tiêu lạm phát của họ là 2%.

Những người trong thị trường bất động sản nhận ra điều này, nhưng vẫn trái chiều với thông báo tăng với tâm lý thận trọng và triển vọng ảm đạm về tác động của lãi suất cao hơn, theo nhiều người được phỏng vấn bởi STOREYS,

Mức lãi suất ảnh hưởng đến nhà phát triển như thế nào

“Không ai trong [doanh nghiệp] muốn thấy điều này,” nhà sáng lập kiêm giám đốc điều hành của BakerWest Real Estate, Jacky Chan, nói. “Mọi người đều hy vọng mức thấp hơn [tăng] là 0,5%.”

Chan nói rằng dự án bắt đầu với các phân tích tài chính của các nhà phát triển về các dự án (pro formas), mà ông tin rằng nhiều người bây giờ sẽ phải đánh giá lại hoặc thậm chí thực hiện lại, vìlãi suất cao hơn dự kiến có thể đẩy con số của họ vượt ra khỏi “ranh giới dự phòng.” Ông Chan nói rằng những chậm trễ đó sau đó có thể dẫn đến việc thực hiện các dự án phát triển bị hoãn lại, điều này có thể dẫn đến việc tồn đọng các dự án mới với việc khởi động bị trì hoãn.

Trong một cuộc phỏng vấn riêng với STOREYS, Joe Lee, cố vấn bất động sản cho chi nhánh Faithwilson của Christie’s International Real Estate, người trước đây đã từng làm việc trong bộ phận bán hàng và tư vấn cho các công ty như Concord Pacific và Bosa Properties, cũng bày tỏ quan điểm tương tự.

“Đối với các nhà phát triển nhỏ hơn hoặc các dự án phát triển vẫn còn trong giai đoạn sơ khai, các nhà phát triển có thể đánh giá lại tình hình và cân nhắc cẩn thận xem liệu họ có nên khởi chạy hay không,” ông nói và cho biết thêm rằng một số nhà phát triển đã chọn tạm dừng dự án của họ để xem mức tăng lãi suất mới nhất này  sẽ diễn ra như thế nào. Lee tin rằng các nhà phát triển lớn hơn có thể vượt qua nó. “Một số nhà phát triển quy mô trung bình có tiền mặt hoặc đất đai trong nhiều thập kỷ đang đẩy mạnh tiến độ nếu họ đã đầu tư mạnh vào dự án, đặc biệt nếu thành phố đã bật đèn xanh. Họ hiểu rằng thị trường bán trước không hoàn toàn chết."

Về vấn đề bán trước, Toby Chu, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành của CIBT Education Group - công ty mẹ của GEC Living, chuyên về các tòa nhà cho sinh viên thuê trên khắp Metro Vancouver - nói với STOREYS rằng, “Nói chung, mô hình kinh doanh của hầu hết các nhà phát triển là: mua đất, bán trước, xây dựng, giao nhà và lặp lại. Mô hình truyền thống này có thể có những tác động sâu sắc trong môi trường ngày nay bởi vì sau khi họ bán trước các căn hộ với giá cố định, họ đã đặt giới hạn thu nhập của mình. ”

Chu nói rằng mặc dù GEC Living không bị ảnh hưởng theo cách này - bởi vì họ cho thuê, không bán, các căn hộ - các nhà phát triển khác sẽ phải “làm chậm lại hoặc ngừng hoàn toàn chu kỳ phát triển của họ cho đến khi họ có thể thấy một con đường ổn định.”

Ngoài lãi suất và lạm phát, Chu nói rằng có những thách thức kép khác mà các nhà phát triển hiện đang phải đối mặt, chẳng hạn như chi phí xây dựng, thiếu lao động và quy trình cấp phép chậm.

Ông Lee đồng tình, chỉ ra rằng mặc dù giá gỗ xẻ đã giảm hơn 50% kể từ mức đỉnh của đại dịch COVID-19, nó đã bị lu mờ bởi chi phí lao động và tình trạng thiếu lao động, dẫn đến chi phí xây dựng ròng cho các tòa nhà dân cư tăng gần 25% so với cùng kỳ năm ngoái trong quý 1 năm 2022.

Những vấn đề đó ảnh hưởng đến tốc độ xây dựng, tất nhiên sau đó sẽ quay trở lại với việc lãi suất tăng. “Thời gian bổ thêm này đồng nghĩa với việc trả lãi nhiều hơn cho nhà phát triển,” Lee nói. “Cá nhân tôi thấy rằng rất nhiều dự án đang triển khai hiện nay sẽ bị trì hoãn. Hy vọng là chỉ là một chút, nhưng rất có thể là đáng kể. Điều này đã xảy ra khi chúng tôi đang nghe thấy rằng các dự án đang hoàn thành thêm một năm cộng với thời gian hoàn thành dự kiến ban đầu. "

Hiệu ứng gợn sóng

Những sự chậm trễ đó, cũng như hầu hết mọi thứ trong điều kiện kinh tế, có những tác động gợn sóng mà sau đó có thể ảnh hưởng đến những người không phải là nhà phát triển, chẳng hạn như chủ nhà tiềm năng hoặc người thuê nhà có thu nhập thấp. Với việc các dự án đang bị trì hoãn, nguồn cung nhà ở tại Metro Vancouver có thể nhanh chóng trở nên thiếu hụt, và với nhu cầu không suy giảm, điều chắc chắn sẽ xảy ra là giá sẽ phải tăng lên. Do chi phí xây dựng tăng cao, “các nhà phát triển buộc phải đối mặt với tình huống xấu nhất bằng cách thêm các khoản phí chênh lệch tăng đó cho người dùng cuối [người mua hoặc người thuê] trong quá trình lập pro forma,” Lee nói.

Trong một cuộc phỏng vấn trước đây với STOREYS sau đợt tăng lãi suất vào tháng 6 từ 1,00% lên 1,50%, Chan của BakerWest đã nói rằng “nếu [lãi suất] này tiếp tục tăng, nó sẽ không chỉ tác động đến các căn hộ chung cư trên thị trường dân cư mà còn cũng ảnh hưởng đến các dự án cho thuê giá cả phải chăng, những dự án này [rất cần cho các thành phố và trên toàn quốc."

Chu nói với STOREYS rằng “Nếu chi phí tài chính và xây dựng của chúng tôi tăng lên, giá thuê trong tương lai của chúng tôi sẽ tăng theo.”

Tất nhiên, sinh viên đang phải đối mặt với một thị trường cho thuê cực kỳ khó khăn. GEC Living là nhà cung cấp nhà ở ngoài khuôn viên trường lớn nhất cho sinh viên tại Metro Vancouver. Trong khi họ đang có một số dự án, tỷ lệ phòng cho thuê còn trống rất nhỏ có thể đẩy các sinh viên thu nhập thấp ngày càng tiến gần hơn đến tình trạng bấp bênh về nhà ở, và thậm chí có thể là tình trạng vô gia cư. Chu cũng chỉ ra rằng vì giá cao hơn có nghĩa là ít người mua nhà hơn, nhiều người sẽ chuyển sang thuê nhà, làm trầm trọng thêm tình hình.

Những yếu tố này có thể chứng minh đặc biệt quan trọng trong một thị trường bất động sản như Vancouver. Thật không may, trong tương lai, Lee thấy điều kiện thị trường ngày càng trở nên tồi tệ.

“Nếu tình trạng này tiếp tục, giá bán trước sẽ vẫn giữ nguyên hoặc tăng cao hơn. Nếu nhà phát triển không thể đạt được những con số đó, họ sẽ chỉ đơn giản là không xây dựng. Điều này sau đó sẽ ảnh hưởng đến số lượng dự án chúng tôi sẽ phát hành trong ngắn hạn và tất nhiên, tác động đến nguồn cung trong dài hạn. Nhà phát triển sẽ xem xét tất cả các yếu tố này và họ sẽ đưa ra quyết định phù hợp cho doanh nghiệp của mình. Kết quả là, điều này sẽ gây ra phản ứng dây chuyền tiêu cực khi giá nhà của chúng tôi trong tương lai sẽ ngày càng đắt hơn do thiếu nguồn cung hơn nữa.”

Chu cũng có một triển vọng đen tối. Ông nhận thấy nguồn cung đang từ “xấu đến tệ hơn” và nói rằng “khi đường dẫn [nguồn cung nhà ở] ngừng hoạt động, phải mất nhiều tháng để khởi động lại và nhiều năm để bắt kịp.” Ông cũng nhận thấy nhu cầu đồng thời tăng lên. “Sinh viên quốc tế và trong nước đến Vancouver để học tập, họ thuê nhà. Những người di cư đến Vancouver để làm việc, họ thuê nhà. Những người nhập cư mới đến Canada (3 triệu người trong 5 năm), họ thuê nhà trước khi mua. Lãi suất gây ra vấn đề kiểm tra tài chính cho người mua nhà mới; do đó họ đi thuê. Chủ nhà giảm bớt quy mô từ sở hữu sang cho thuê, họ đi thuê.”

Ông sẽ mô tả những thay đổi như thế nào trong cuộc khủng hoảng nhà cho thuê và nhà ở của Vancouver trong tương lai gần do sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu tăng lên? “Tôi nghĩ rằng cuộc khủng hoảng tiền thuê nhà sẽ biến một giấc mơ xấu thành một cơn ác mộng.”

2022 © STOREYS Publishing Inc.

© 2022 Bản tiếng Việt của TheCanada.life