“Có chỗ cho lãi suất thả nổi — hiện ở mức khoảng 4,7% — để kiểm tra mức 4%, đây sẽ là rào cản tâm lý và định giá quan trọng, nhưng Ngân hàng sẽ phải tiếp tục nới lỏng.”

Khi chúng ta bước vào tháng đầu tiên của năm 2025, các nhà kinh tế đang bận rộn dự báo các xu hướng sẽ đặc trưng cho năm mới. Thị trường nhà ở là mối quan tâm hàng đầu và chi tiết hơn là thực tế về thế chấp sẽ thúc đẩy thị trường này.

Đặc biệt, Giám đốc kiêm Nhà kinh tế cấp cao của BMO Capital Markets Robert Kavcic dự đoán rằng lãi suất thế chấp sẽ dao động ở mức — hoặc thậm chí giảm xuống dưới — 4% khi năm mới bắt đầu, điều này sẽ chứng minh cho việc Ngân hàng Trung ương Canada tiếp tục nới lỏng chính sách tiền tệ của mình.

Tóm lại: BoC đã hạ lãi suất chính sách năm lần vào năm 2024, bao gồm cả 50 điểm cơ bản vào cả tháng 10 và tháng 12. Chúng ta đang chào đón năm 2025 với lãi suất chính sách là 3,25%, đây là mức thấp nhất trong hơn hai năm qua. Hơn nữa, các nhà kinh tế trên toàn thế giới đang dự báo sẽ nới lỏng hơn nữa trong năm 2025.

“Có khả năng Ngân hàng Trung ương Canada sẽ nới lỏng thêm một số chính sách vào năm 2025, nhưng hầu hết chu kỳ cắt giảm lãi suất đã hoàn tất. Chúng tôi chính thức thấy 75 điểm cơ bản cắt giảm lãi suất trong năm nay trải dài đến tháng 9", Kavcic viết trong báo cáo triển vọng. "Điều quan trọng là thị trường từ lâu đã định giá chu kỳ nới lỏng này thành lãi suất thế chấp cố định 3 và 5 năm, vốn đã ở mức thấp đến trung bình ủa phạm vi 4%".

"Thị trường hiện đang định giá khoảng 50 điểm cơ bản nới lỏng của Ngân hàng Trung ương Canada vào năm 2025, điều này cho thấy lãi suất cố định này có thể chạm đáy", Kavcic nói thêm. "Có chỗ cho lãi suất thả nổi - hiện ở mức khoảng 4,7% - để kiểm tra mức 4%, đây sẽ là rào cản tâm lý và định giá quan trọng, nhưng Ngân hàng sẽ phải tiếp tục nới lỏng".

Nói tóm lại, giả định của BMO là "lãi suất thế chấp khoảng 4% sẽ là mức bình thường trong một thời gian" - tuy nhiên, điều đó "trừ khi có sự gián đoạn lớn trên mặt trận kinh tế vĩ mô", chẳng hạn chẳng hạn như rủi ro do thuế quan do chính phủ Hoa Kỳ áp đặt.

Các quy định thế chấp mới của liên bang, có hiệu lực vào giữa tháng 12, sẽ đóng vai trò đưa thị trường vào một giai đoạn tăng tốc, Kavcic cho biết.

“Đáng chú ý nhất là việc tăng giá trần cho các khoản thế chấp được bảo hiểm, từ 1 triệu đô la lên 1,5 triệu đô la, về cơ bản là làm giảm yêu cầu thanh toán trước trong phạm vi giá đó; và việc gia hạn khấu hao trong 30 năm cho tất cả người mua nhà lần đầu (cũng như người mua nhà mới),” ông giải thích. “Vì hầu hết các ngôi nhà gia đình biệp lập giá rẻ và các căn hộ chung cư lớn hơn (ví dụ: 2 phòng ngủ trở lên) ở các thành phố lớn đã tăng giá lên phạm vi giá này, chúng ta sẽ thấy một số tác động.”

Liệu năm 2025 có thân thiện với nhà đầu tư không?

Các cải cách thế chấp của liên bang sẽ cải thiện tâm lý từ góc nhìn của người mua, nhưng xét về thị trường chung, có thể có những hậu quả không mấy thuận lợi trong bối cảnh lớn hơn. Trên thực tế, Kavcic chỉ ra rằng những thay đổi của liên bang "đang giúp đẩy giá trị định giá trở lại mức có thể quản lý được thay vì khiến chúng trở nên hấp dẫn".

Như Kavcic nói, giá trị định giá mềm hơn sẽ là điềm lành cho người mua nhà — và đặc biệt là người mua nhà mới — cho phép nhiều người hơn khẳng định vị thế của mình trên thị trường. Ông lưu ý rằng "Trên thực tế, nếu chúng ta đưa lãi suất thế chấp 3,9% và khấu hao trong 30 năm vào máy tính khả năng chi trả của mình, chúng ta sẽ quay trở lại phạm vi của những gì đã duy trì trước đại dịch, với giả định giá vẫn ở mức hiện tại. Nói cách khác, nếu triển vọng lãi suất là đúng và thu nhập tiếp tục tăng trưởng ở mức cao vượt xa lạm phát, thì giá cả vẫn có thể tăng nhẹ mà không gặp phải hạn chế về khả năng chi trả.”

Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư, phép tính tỷ lệ vốn hóa có thể không ăn nhập. “Đối với các nhà đầu tư, phép tính xung quanh tỷ lệ vốn hóa, chi phí vay và lợi nhuận không rủi ro vẫn chưa thuyết phục, mặc dù không phải là sự thay đổi hoàn toàn như trong năm qua”, Kavcic nói. “Kỳ vọng về mức tăng trưởng giá quá mức cũng đã biến mất”.

Chỉ xét riêng về dòng tiền, chắc chắn, chi phí vay dưới 4% sẽ cho phép nhiều người mua hơn tham gia thị trường. Nhưng lấy thị trường Toronto làm ví dụ, Kavcic chỉ ra rằng “các nhà đầu tư mới sẽ có dòng tiền âm sâu cho đến cuối năm 2022 và 2023, thậm chí không trả được bất kỳ khoản tiền gốc nào trong một thời gian ngắn”.

“Mặc dù định giá vẫn chưa hấp dẫn — chênh lệch giữa lãi suất vốn hóa 4,5% và lợi suất GoC không rủi ro vẫn còn hẹp — lãi suất thế chấp thấp hơn và giá nhà giảm đã đưa các điều kiện trở lại phạm vi hợp lý trước đây”, ông nói thêm.

“Mặc dù vậy, chúng tôi nghi ngờ các nhà đầu tư sẽ vẫn còn e ngại do tiềm năng tăng vốn trong ngắn hạn hạn chế, thiếu thanh khoản, bất ổn kinh tế, chế độ thuế chặt chẽ hơn (so với cổ tức), điều kiện khó khăn giữa chủ nhà và người thuê nhà và bối cảnh tiền thuê nhà yếu hơn nhiều. Định giá sẽ cần phải đẩy lên phía hấp dẫn của quang phổ để tính đến các yếu tố này và đưa các nhà đầu tư trở lại thị trường.

© 2025  STOREYS

Bản tiếng Việt của The Canada Life