Vào tháng 6, Hội đồng bất động sản khu vực Toronto (TRREB) đã báo cáo mức tăng hơn 80% so với cùng kỳ năm ngoái về số lượng nhà chung cư đang niêm yết. Tháng này, thị trường tiếp tục diễn biến mất cân bằng khi tháng 7 chứng kiến mức tăng gần 64% về số lượng nhà chung cư đang niêm yết so với cùng kỳ năm ngoái.

TRREB báo cáo rằng tổng số nhà chung cư đang niêm yết là 8.979 vào tháng 7, tăng so với mức 5.416 vào tháng 7 năm 2023. Trên quy mô rộng hơn, chỉ tuần trước, các số liệu hàng quý cho thấy số lượng nhà niêm yết trong quý 2 năm 2024 đã tăng vọt 83,6% so với cùng kỳ sáu tháng năm 2023.

Cùng lúc đó, doanh số bán đã giảm trong nhiều tháng trong khi giá nhà chung cư vẫn "vững chắc," các chuyên gia cho biết. Kết quả là có tình trạng dư thừa và sẽ không sớm trở nên hấp dẫn hơn đối với những người mua tiềm năng.

Tại sao, giữa cuộc khủng hoảng nhà ở lớn, hàng ngàn căn hộ chung cư vẫn nằm trên thị trường mà không bị động đến? Tóm lại, thủ phạm là lãi suất cao. Nhưng lãi suất vẫn tồn tại trên toàn quốc, vậy tại sao thị trường căn hộ chung cư của Toronto nói riêng lại chịu ảnh hưởng ở mức độ cao như vậy?

Hãy bắt đầu với những người mua nhà chung cư tiềm năng. Jason Mercer, Trưởng phòng Phân tích Thị trường tại TRREB cho biết: "Nếu bạn nghĩ về điểm khởi đầu của những người mua lần đầu, phân khúc nhà chung cư là điểm khởi đầu quan trọng đối với họ. Những người mua lần đầu cũng là nhóm người mua nhạy cảm nhất trên thị trường. Họ không có vốn chủ sở hữu tích lũy trong ngôi nhà hiện tại mà họ sở hữu."

Những người mua nhà lần đầu này, với việc thiếu vốn chủ sở hữu, sau đó sẽ chịu bất lợi gấp đôi khi bạn thêm lãi suất cao vào phương trình. Vì vậy, một bộ phận lớn những người mua tiềm năng đang bị loại khỏi thị trường nhà chung cư về mặt tài chính.

Nếu không có người dùng cuối mua nhà chung cư, thì mọi việc mua sắm sẽ do các nhà đầu tư đảm nhiệm. Nhưng tại sao các nhà đầu tư lại mua nhà chung cư vào thời điểm giá thuê không đủ cao để trang trải các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng và khi hầu hết các nhà đầu tư vào nhà chung cư ở Toronto đều có dòng tiền âm? Câu trả lời là họ không phải như vậy. “Các nhà đầu tư đã biến mất hoàn toàn,” John Pasalis, Chủ tịch kiêm Nhà môi giới của Realosophy Realty Inc. cho biết. “Và phần lớn những gì chúng tôi xây dựng là các đơn vị nhỏ hướng đến họ.”

Điều này đưa chúng ta đến một đặc điểm độc đáo của thị trường chung cư Toronto: sự dư thừa của các căn hộ studio nhỏ và căn hộ một phòng ngủ. Pasalis cho biết: “Trong nhiều thập kỷ, chính quyền liên bang và tỉnh đã quyết định không ưu tiên xây dựng nhà cho thuê ở Canada, và cụ thể hơn là ở Ontario, và khoảng cách về nhu cầu thuê đó đã được lấp đầy bởi các nhà đầu tư mua chung cư. Các nhà đầu tư đã mua các căn hộ nhỏ hơn một cách không cân xứng vì chúng rẻ hơn, nhưng cũng vì lợi nhuận ròng từ tiền thuê nhà đối với các căn hộ nhỏ hơn tốt hơn so với các căn hộ lớn.”

Kết quả là phần lớn sản phẩm trên thị trường được xây dựng để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư, khiến chúng ta có những loại căn hộ không hấp dẫn đối với người dùng cuối. Pasalis cho biết: “Những người mua lần đầu nhìn vào những gì họ nhận được và họ nghĩ rằng 'Tôi không quan tâm đến những loại căn hộ này với mức giá này.'” Và những gì họ nhận được thường là những căn hộ nhỏ hẹp 400-500 feet vuông.

Gus Papaioannou, một nhà môi giới bất động sản lâu năm tại Realosophy ở Toronto, cho biết doanh số bán những căn hộ theo phong cách "sân chơi bowling" rất được các nhà đầu tư ưa chuộng này đang chậm lại hoặc không bán được, nhưng cuối cùng thì nó phụ thuộc vào chất lượng của không gian. Ông cho biết: "Tôi vẫn thấy một số căn hộ một phòng ngủ đẹp hơn — ví dụ như những căn hộ có sân hiên, hoặc hướng về phía nam, hoặc có thể có một phòng làm việc thực sự đẹp có thể được sử dụng làm phòng ngủ thứ hai — khi được định giá hợp lý, chúng sẽ được bán. Nhưng những căn hộ theo phong cách sân chơi bowling được bố trí kỳ quặc đó thì không bán được. Cách duy nhất để bán được là nếu ai đó giảm giá đáng kể để xem liệu họ có thể thu hút sự chú ý hay không."

Nhưng tất nhiên, nhiều người bán từ chối hạ giá — mức giá mà người mua nhà lần đầu không đủ khả năng chi trả — do đó, thị trường chung cư bị đình trệ.

Trong khi đó, những người bán có thể tiếp tục cho thuê, những người khác sẽ chấp nhận bán với hy vọng chuyển vốn chủ sở hữu của họ sang nơi khác, giống như chủ sở hữu chung cư King Street đã bán với mức lỗ 320.000 đô la vào đầu tuần này. Nhiều người sẽ chờ đợi thị trường quay trở lại có lợi cho họ khi lãi suất tiếp tục giảm.

Papaioannou cho rằng có thể phải mất một thời gian trước khi người bán giành lại một phần quyền lực của mình. Ông nói: "Bất kỳ ai phải bán chung cư thì nên bán. Nếu bạn có thể giữ được, có lẽ bạn sẽ phải giữ thêm một hoặc hai hoặc ba năm nữa trước khi mọi thứ trở nên tốt hơn."

Mercer cho biết, ban đầu, người mua sẽ được hưởng lợi từ việc cắt giảm lãi suất trong tương lai. "Chúng tôi đang chứng kiến rất nhiều cung tích tụ, vì vậy khi lãi suất giảm và người mua bắt đầu rời khỏi thị trường, họ sẽ được hưởng lợi từ cả hai.” Những thế giới đó là những lựa chọn phong phú và thế chấp phải chăng hơn. “Vì vậy, bạn sẽ không nhất thiết thấy giá cả bắt đầu tăng ngay lập tức,” Mercer nói.

Nhưng về trung hạn đến dài hạn, mọi thứ sẽ bắt đầu thay đổi. Mercer cho biết: “Nếu chúng ta không thấy nhiều nhà mới hoàn thành hơn, thì cuối cùng chúng ta sẽ hấp thụ hết lượng cung này và chúng ta sẽ quay lại tình trạng thị trường giá cao, nhiều sự cạnh tranh hơn giữa những người mua và áp lực tăng giá nhà.”

Và nếu nhiều loại diện tích căn hộ hơn, nhắm vào người dùng cuối, không nằm trong số những ngôi nhà mới hoàn thành đó, thì thị trường sẽ chỉ chịu thêm áp lực. Mercer cho biết: “Bạn sẽ có một kịch bản mà lượng cung nhà ít hơn mức chúng ta cần đối với một số loại nhà nhất định. Về cơ bản sẽ có sự không phù hợp. Và điều đó dẫn đến tình hình thị trường thắt chặt hơn và áp lực tăng giá”.

© 2024 Storeys

Bản tiếng Việt của The Canada Life