Nhà kinh tế học cấp cao tại BMO Robert Kavcic giải thích lý do tại sao hầu hết chủ nhà Canada sẽ sống sót với 4 triệu lần gia hạn thế chấp sẽ diễn ra trong hai năm tới.

Trong hai năm tới, Ngân hàng Trung ương Canada (BoC) đã dự đoán rằng một làn sóng gia hạn thế chấp, ngày càng được gọi là "bức tường gia hạn thế chấp" — bao gồm hơn bốn triệu khoản thế chấp — dự kiến sẽ được gia hạn trong một môi trường được xác định bởi lãi suất cao hơn đáng kể.

Tổng Công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) đã dự đoán rằng 85% trong số 1,2 triệu khoản thế chấp được gia hạn chỉ tính riêng vào năm 2025 sẽ phải đối mặt với lãi suất cao hơn mức lãi suất khoảng 1% mà họ được hưởng khi chốt.

Vấn đề đang bị đe dọa là sự ổn định tài chính của những người sở hữu nhà trên khắp cả nước, sự cắt giảm chi tiêu của người tiêu dùng có thể cản trở tiến trình kinh tế do BoC thực hiện, và tổn thất cho các bên cho vay, công ty bảo hiểm thế chấp và nhà đầu tư, gây nguy hiểm hơn nữa cho nền kinh tế nói chung.

Nhưng vẫn chưa đạt được sự đồng thuận về mức độ nghiêm trọng trong tác động của 'bức tường'. Để hiểu rõ hơn về những gì chúng ta có thể dự trù trong những năm tới, STOREYS đã trao đổi với Giám đốc, Chuyên gia Kinh tế Cấp cao tại Ngân hàng Montreal (BMO) Robert Kavcic.

Kavcic, người đã làm việc tại BMO từ năm 2006, cho biết chúng ta không nên bỏ qua làn sóng gia hạn sắp tới nhưng ví 'bức tường' giống như một "lực cản khiêm tốn."

Dự báo nhẹ nhàng của Kavcic dựa trên một số yếu tố, quan trọng nhất là các yêu cầu về thế chấp của Canada, cụ thể là các bài kiểm tra căng thẳng, đã cung cấp một loại chăn an toàn cho chủ nhà.

"Khi ai đó bước vào ngân hàng vào năm 2021 và thế chấp ở mức 1,5%, họ đã được kiểm tra căng thẳng trong hầu hết các trường hợp ở mức khoảng 5,25%", Kavcic nói. "Vì vậy, họ đã chứng minh được khả năng xử lý lãi suất thế chấp có thể sẽ cao hơn mức chúng ta thực sự thấy khi gia hạn, dù sao thì lãi suất đang diễn ra như hiện tại."

Điều này có nghĩa là chúng ta sẽ không thấy một làn sóng nợ quá hạn và buộc phải bán khi 1,2 triệu người Canada gia hạn thế chấp trong năm tới, ít nhất là không nhiều như dự đoán trước khi lãi suất bắt đầu giảm vào mùa hè này.

Tương tự như vậy, lãi suất giảm cũng sẽ làm giảm bớt tác động mà những người gia hạn phải chịu trong hai năm tới. "Nhiều người đã lo lắng cách đây một năm rưỡi khi lãi suất thế chấp tăng lên khoảng 6% hoặc 7%", Kavcic cho biết. "Đó sẽ là một khoản khá lớn mà nhiều hộ gia đình phải gánh chịu, nhưng hầu hết lãi suất thế chấp đã giảm trở lại khoảng 4% và có thể sẽ còn thấp hơn nữa cho đến năm 2025, điều này sẽ giúp họ bớt đau đầu hơn."

Ngoài ra, Kavcic cho biết có khả năng các ngân hàng sẽ sẵn sàng làm việc với khách hàng để kéo dài thời gian khấu hao khi gia hạn, giảm một phần khoản tăng thanh toán hàng tháng của họ.

Yếu tố khác sẽ giúp chủ nhà bớt căng thẳng là thực tế là nhiều người trong số họ hiện kiếm được nhiều tiền hơn so với khi họ chốt. Kavcic giải thích rằng "Có rất nhiều người đã vay thế chấp lãi suất thấp hơn và sau năm năm, họ có năm năm tăng trưởng thu nhập để giúp hấp thụ [khoản tăng thanh toán hàng tháng]".

Tất nhiên, những người Canada sở hữu nhà tạo nên một phổ rộng các mức thu nhập và loại hình sở hữu, và không phải tất cả đều bị ảnh hưởng như nhau. Kavcic ước tính rằng mọi người sẽ phải trả thêm khoảng 20% đến 50% tiền thanh toán thế chấp hàng tháng sau khi gia hạn, điều này, đối với người Canada trung lưu trung bình, có thể có nghĩa là chi tiêu ít tùy ý hơn. Ông nói: "Không phải họ sẽ tịch thu nhà của mình hoặc chậm trả thế chấp, nhưng có thể là ít đi một kỳ nghỉ hoặc ít đi một vài bữa ăn ở nhà hàng."

Đối với những gia đình trẻ hoặc những người có thu nhập thấp hơn, mức tăng có thể sẽ "gây tổn hại một chút", như Kavcic nói. Trong khi đó, một gia đình giàu có với tài sản tích lũy bên ngoài sẽ ít nhiều không bị ảnh hưởng. Vì vậy, trong khi hầu hết các khoản thế chấp sẽ tồn tại được với lãi suất cao hơn, thì sự đồng thuận là chi tiêu sẽ giảm ở một mức độ nào đó, làm chậm nền kinh tế Canada nói chung — mặc dù có thể chỉ trong một thời gian tương đối ngắn.

Kavcic nói: "Chi tiêu tùy ý sẽ bị kìm hãm một chút và đó là nơi mà lực cản đó xuất hiện. Nhưng có lẽ sẽ ít hơn vào năm 2026. Đến năm 2027, 2028 và sau đó, đó là lúc toàn bộ làn sóng đổi mới này diễn ra."

Nhưng trong khi chủ nhà trung bình sẽ kiếm được nhiều tiền hơn và chi tiêu ít hơn, thì các nhà đầu tư sẽ phải gánh chịu phần lớn tác động của lực cản. Số lượng lớn các nhà đầu tư đã mua bất động sản vào năm 2021 hoặc đầu năm 2022 với mục đích bán lại hoặc chỉ đơn giản là cho thuê, giờ đây sẽ phải đối mặt với các điều kiện mà những khoản đầu tư đó không hiệu quả.

"Có thể phép tính có ý nghĩa khi họ vay ở mức 1,5%, nhưng hóa ra khi chốt, bạn thực sự đang vay ở mức 4%, vì vậy nó không còn hiệu quả nữa", Kavcic nói. "Đó là những người có thể sẽ chịu lỗ và phải bán một phần số tiền đó cho thị trường bán lại."

© 2024 The Canadian Press

Bản tiếng Việt của The Canada Life